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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套14/ W w i q – M c ,6平米的学区房碧F q 3 $ D 6水云天，a C P L } T现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼r ^ , C /备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山z + X春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星\ 0 M 1 @球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4\ w P $ !字头，万柳这些位置b 5 l S肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是( m n 9 # 1 |万柳的头e T l牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点O U # , 4 [ + $，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云* = _ M m r天主打的m N . 5 \ +就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，& I k @ ( = H w y但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着T : % Y 3融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议z = I ~ 1 ; Z =你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级. i % ] k N，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成q F X J G /长性都很优秀，即便是T 1 z M R J k I朝阳区的头部楼盘，像望u j ( {京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在f O 8 F朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很0 X }容易，或} a ; R : K y @者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于p R ; x A ) K是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投1 d A 7 m } ( P g资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前u Z T 0 b Q 3市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手v c d ,房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希o p @ % $望得到您的建议
A:回答:您好，3~ . j 6 T80W在+ h 6 , \方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，6 { c c & ; T @上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居# P P u S . j ( B小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居^ E = V Z $室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议g 9 h ` W \ 1 8 5你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要y ~ – / F – = T比新宫强很多，可以参M q J M @ 7 D K考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南b r f ! O P U v三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能? g $ % [ R不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简n z B . , 0单做个G * w m装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离% o 1 f 3 X * f 2这种区域，到确定m ^ .性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#C w =北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双/ | _ 8井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万a C ?的预算，三居室，兼住和保值– U d V b + I的功能，您建O e H G 4 F议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的K 7 A F房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，1! a x \ K K A g7#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨L u 5 J u .庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就~ . { C ~ _ n v成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，L g ! g q Q 6 ] C这个区的定位是宜居, P D生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖t o | 8 , i O T v了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都; 1 ) V s D ! 7比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒2 % v @ R 9 C o适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的i F C B M 8价值也是综合资– l S E g * z @ $源决定的，现在这个时期T j ( T 5 H L W E买外城或者过冷的位置风险n @ s ~是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘a \ j 7 a X q I 9保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:1 * ?提问:京总你好！L _ f W L : q L V最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时= R G . * Q价格233万P ` s G p ~，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当P 7 $ k i R A u初买房! i x F , M时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄; K q Q C置换，满足学区和通B v a i # J勤要求。纠结的点如V h x下：
1( + ~ g 4 q U、考虑是否现在就U K q D z E h m要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老( r m破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已A I ^ j { N ) p大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环3 s f / d # 2外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡J e q S S – q C b镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待S P B ` { |回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小# & { 2 ] # K k d，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土` * y [ ^ w 2地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于p 7 R $ a 0 o w P选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选– E G我有过c E H Y详细的建议策略,500左右如果z t @ Y $ ]是有学区诉求，可以关注下{ $ – u )亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区G S E S B K域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(# A C l 0 v历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区5 b 2包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺r V p义机场附近的商品房，除了# Z V B L ) 0中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入Z S | q A e ( 5 F很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是D ^ % % Z来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
QJ 5 ; u s 0:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居5 8 c f !和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠+ o i结的是：1.天津住宅即使卖掉也O 9 h不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少V ! G l j r U了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住G o \ t ~最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率* c * 4 % 5 S高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没Z S ; o / T必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月: q : Z s *供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是u \ S R S留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注p I r y j \ U一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住R R e 4 ~，我在星球精华栏文章12#避坑B 8 ~ ~ 3 * ] O B宝典H f E：北京17大贬值区域导图有L % G详细写过z ; } v C台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为i [ Q q ~ T _住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和+ 2 * G ) ` [跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不y L N ?是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有1 @ I f {什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没X ^ G k } G有长远价值的。
3、关2 ? *于选/ o 1 l 2筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的h ? )盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居} ( z 5 _ ; $ + [价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资Q R : c ) 5属性全差，
便0 5 ( 9宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应3 H c J M F Q }最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后t ~ 6 v是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城O E }做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询T w 7 c e 3 r a 4详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己D E G 0 5 ~ 4生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想着一g : y 9 S h h &卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时6 T K ` ? ^ a r机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分e m K & ]补贴孩子租房）只考虑投资N } } ~ 2 P U % j属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一} F 0 } & T /期/132平/南北三居/18层/1599万Q y ^ m）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/V T e [ \1450万）_ w t F b a a * q5、（慧谷& P R V E E P/140平/3层三居南b z C [ }北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在A L : @ U也不知] { [ G选哪里？目前预算6 I T t # M ,卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航Q i x , L K # # @线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期& m k ! E发展n 5 k H # Q # : I起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的z # v F Z /盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型L E N {是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘– a * w w R { ! ;的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，Z V L V A我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科E z %注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够t ^ D C l a H 7的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘D V w涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
北V ~ @ Z ( t京跑赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
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11#北京七个行政区边缘的房b D k P u p ; J n价预警研判
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
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