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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极x l X H a m k ; Z少能从宏观市场切入微观市场每[ t 9 q | h z 0 a一个交易环节的实战专, c t家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红p 6 X利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才U ] S (能实! f H 4 6 V现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套` I s _ K u .500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较J ) d z v 7适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖A u x + e y A r 5，那就轻松没有任何贷a # j . S 1 8 )款压力，但不知是否又错过z a x b了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答:您好，感谢信任A M ) W C d ~ X c！1、如果没有更稳健( W d n M *的理z x v , D p g财渠道，投资核心城市核心位a * K P 8 U o T 4置的房产是o c ; ; l 3 s C h普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，8 o q h ]现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬8 * *，导致房价上涨X * u 5 ] h的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后f Z l f \ U g \ ?，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走d 6 K X !，7 9 2 & E o ; B B可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源: B !集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻0 Y K L g h D E辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环( 3 4 + + [ y优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在a h . J [ x ` f投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置l , @？祝一切顺利
Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不高兴不过环境一般;9 p q 0 $ : T手里加贷款能凑1000左H j j M 6 n n Q右;从您置顶了解北京万柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西区南北大两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择;2.不卖右内 1000选望京 看中只有澳洲康都南向两居有学区概念;3.卖T I d [ \ b w Y掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑 一是今年可能要二宝 二是避免鸡蛋放同一个篮子
另外有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些 在五环角! S L | ( J H上 而且望京交通相对朝青差些？望京是产住结合没错 不过想吸引望? a G ) ? , Q x K京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城 以及a ! e E ? 1 , O 0右安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从2010年初也有15%涨幅 。右安) ( u 5 u ; o e r门离目前孩子上学比较近 或许可以自住 其他只能投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来_ \ 9 C 3 S的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康都都有翻倍 不过华纺 润枫y ` ? I $ O水尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回复似乎没有太多提到天鹅湾跟润% c D *枫的是否认为1000应该选望京
A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻7 u 9 L } $ | .辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝青会略有优势,不O ) – 4同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包括上述板块,关于望京的澳0 N – { ^ 4 3 ]洲康都的位置,望京的刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一半的购O | Z O z [买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来不需要靠外来的j w ~ , M 7 Q购买力支撑;
2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也都是一线，头牌是保利中` / 7 t央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三e ~ l \ O O # O ~期的成长性很好且性价比不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于a * n [升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说朝青不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎立@ ~ l L a v – ? N水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰^ R k % z $ * !台南站的资源都很R T r差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优Q H 9 ~ / w v 9 3势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,a , 3 T }丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒作透支不少,兑3 Z – ) .现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，n M o就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史V Q D & , R W n问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上@ A H有6r H 3 C W D0万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房# * D { L ~ @ 7 x后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，F } f s 2 u我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹; c 8 f O 1没掉，并且保障房人才型: K 3 \住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资B / 4源越` 8 1 Q来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘k D H i M @ ~ j A,已经提醒过大家,有些小S l 7 D %户6 V & \ L y型不能碰,建议你认真阅读文章!. i 2 a v
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精c [ + 8 $ v % 6华栏文章86#丰9 p w台跑赢大盘选筹导图;H O . G z m R q P南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到d h 8 m , d W x笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那} D P种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是1 E C l ~ u远离这种区域，到@ S 9 * r ? Y D z确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关, , ~ B于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范Y N { A围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教后您提r b 0 J c到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品k | u 7 \质≥增值保值＞配套完善（老人去医院）3.I f 5购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不– j s P # ~ : S &同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析z f 4 f b q o \及未来市场预判,建议你认真阅读,简单说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于[ x v X合生花园，从居住品质，增值保值，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合d i A d s资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求* ! 8 t E s E是改善R N T y住房条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可通g s Q R J Z过星球精华栏16#北京各区25 T d 1 q017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！
Q:提问:石佛营区域400万左右小两居，请问几个小区如何选择，石佛营东里西里，炫特嘉园一期二期) _ ` E三期，十里铺北里，八里庄北里，日月东华，紫萝园。另外三号线开通对选择有何影响。
A:回答:您好9 : – G，1、优先级排序：炫特嘉园二期、一期三期，八里庄北里，石佛营西里，石佛营东里，后面的就差了，炫特的价值是04年的盘，品质不算很高但是个次新，这一大片预算不高想要次新，这个盘是最合适的选择，八里庄作为上车盘，流通% O $ 2 : \ z t I性保值率都可，至于未来的成长性水涨船高，商圈整体水平往上走，这个盘也不会拉下，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势e $ E n j G V \收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;2、这种本是交通资源很好的区域房价不会因为开通一条新地铁就发生变位，通勤区域才会。祝+ | ] & c q顺利！
Q:提问:京总好！观注M # 3 1 P d了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人h P Y 5 6 R S @ &生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂, = :在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定) c e N u先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期M 7 1 ; 1 W # u/139平/南# S w # y 4 $ v I北三居/3层# 5 u r Z = r/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/143/ Z $0万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万l ~ | / – E）5、（慧w 2 E谷/140平/3层三居南北/1490万q \ X 5 ;）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1^ h @ Y a w ; &300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所L K ~ U t L在的\ b \区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应D a C Y R W V U x该H [ m E L c优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也G 0 – \ 0 [ i K不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需i y |盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的N i _ p h # ) ~置换群体4 | s z，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2} $ s y Q套一期和二期价格已, 2 } a经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过1{ X \ & I 76#北京4 U b ] w b区2017-2022楼盘涨势收y 1 l t h a D X益分析% S S 1 5 C L(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普` & Z l通人的对与策
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