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Q:提问:京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策？最好的出手时机是在什么时候呢？我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。
2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗？6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉？（我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题）我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点？谢谢您的解答。
A:回答:您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;
2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利！
Q:提问:京总好！昌平融泽嘉园有一套两居（价值520），通州一套三居（价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了）。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800），裘马都（只能一居750-800），海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。丰台的的顺驰蓝调（两居700-800）,总部基地那边的几个项目（三居750-800）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的），谢谢星总！
A:回答:您好，裘马都和奥森的住宅两居，及丽泽的顺驰这些都是有很好资源的商圈，楼盘也都很好，你也可以往望京和朝青看，去挑选次新两居室都是很好的选择，参考星球97#朝阳跑赢大盘选筹导图,星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里，它的涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈
准确说整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，你置换升级使用杠杆这样操作肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，你近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。总部基地那个位置老一点的盘没有投资价值，新一点的溢价太高，这个板块的产业也都是国企，民企几乎没有，过去5年这个区域所有的盘都是维持原价，投资的话建议谨慎选择，可以参考86#丰台跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点:
1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。
3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?
A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;
假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:您好，看了很多您的文章，感觉分析的很有逻辑，但是有一些具体问题没有在文章里找到答案，需要您帮忙解答一下;1 看您专门分析亦庄房子的一篇文章中，完全没有提到林肯公园，林肯公园离地铁超近，离商场也走路十分钟到达，且对面就有亦庄文化园公园，位置感觉挺不错的，为什么您完全没提到林肯公园呢？不考虑商办，林肯公园的普通住宅房子怎么样？未来五年升值预期怎么样？2 河西区的房子品质和教育前景确实不错，但现在看貌似有两大硬伤，一个是距离地铁太远，骑电动车可能都要超过20分钟，一个是最近三年涨了太多，性价比已经不高，这两个硬伤会不会导致未来升值受阻甚至会回调？3．工作在亦庄同济南路地铁站附近，计划在亦庄独立学籍范围内买房，预算700万买房，考虑增值和上学，这来6年内可能会涉及到换房，您推荐现在购买哪个小区？林肯公园和金域东郡两个比您更推荐哪个？
A:回答:您好,可以参考星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准:产住结合虽然是未来一个发展趋势,但并不意味着距离产业区越近就越好,太近就会出现写字楼包围住宅小区,这种就形成了产和住混为一体,最好的住宅楼盘是和主要的产业核心区保持一定的距离,亦庄的核心区域和河西的纯住宅区域就像国贸与双井、朝阳公园,中关村与万柳、世纪城、上地西二旗和清河,上述的三个产业区,国贸、中关村、上地西二旗这些本地被写字楼包围的住宅,即便品质再好,涨幅也全差,投资住宅一定是本着居住的角度优中取精,
投资写字楼才要伸到产业区里面,从居住的角度亦庄河西无疑是综合资源最好的位置,地铁算是唯一的不足,但不会影响它长期的价值,林肯公园有一定的品质优势,保值性也很好,但爆发性是远远不如河西的,河西所有的盘五年期是经历过多轮行情的,并且每一轮行情都有很出色的表现,而亦庄的核心区只有极个别楼盘和河西保持一致,从长期河西的价值更大;并不会出现回调的现象,你700左右的预算,建议你首选河西的金域东郡,北京所有的这种地段,次新改善盘10万以下的价格不用担心下跌,即便是在某一时期出现回落,也都是大涨过后的正常回调,一个楼盘出现某一轮行情表现的太明显,这种热度过去会有一个冷静期,下调个5%-10%都属于正常现象,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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