北京楼市:楼盘供应泛滥,投资价值难寻!-叭楼楼市分享网

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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好，有关学区房问题向您请教：目前自住一套西二旗商品房，比较小众，距离地铁略远，05年的房子，关注度不高，挂了两周，来看的客户不多。孩子在附近上四年级，不想在清河参加小升初派位，所以想卖掉自住的这套房子，预计800万左右，加上手里的资金一共1100左右，目前是这样想的：花750左右在上地学区买一套最小户型书包房，未来孩子小升初参加那边的派位；剩余资金想买一套有增长空间的小面积新房，最好500左右，全北京哪里都可以，主要还是因为担心上地那边学区房还会下跌，所以想另外这套新房升值确定性大一些好对冲风险。书包房不自住，自己另外租一套房住。想请教的问题就是:

1.这样安排资金是否合理，是拆分成占坑房+小户型新房，还是合并资金买上地佳园，如果是后者，我又担心上地佳园学区溢价严重，下跌风险大，损失的金额大2.孩子是26年小升初，上地的学区房是25年买还是现在买，您对上地学区房的趋势判断是什么，我自己是担心买早了跌价的以上，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、上地是整个海淀北部学区溢价比较高的一个区域,上地东里、上地佳园也都属于高风险楼盘,如果是这类盘,最稳健的操作思路一是提前一年买入,这个时间可以规避在使用学位前变化的风险,如果你现在买,在你使用学位前出现利空类的消息,就意味着你还没有用学位,房价已经下跌了,你提前一年买,房价的涨跌和你都没关系,只要按照当地入学政策落户;就不会影响上学的问题;其二是一定买小的,学位是按套计算,与户型大小无关,而房价是按照平米计算,大小房产的学位是一样的,大面积的等于多付出了溢价,一旦出现利空,大户型损失也是最大的,相反小户型可以将损失降到最低;你出掉西二旗现在可以做纯投资布局,孩子上学前再买入即可,房产是一种金融商品,有很多种方法可以解决买入资金的问题,重要的是你这1100万要利益最大化使用,这个选筹的方向我觉得你继续围绕海淀西二旗去买都可以,可以继续自住附带增值;参考星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图,

2、关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，如果未来学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动购房者牺牲的是时间成本，我们只能通过从居住属性和稀缺性结合未来学区政策的大概走向;判断出哪类学区房属于风险资产，在投资时只要避开这类房安全性上就会稳健很多,如果因孩子上学问题最终不得已选择这类风险高的楼盘,那就是以最低总价买最小的,获取学位即可,祝顺利!

Q:提问:您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间（如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算），请问老师，我们该如何选房？最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区（这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学）……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗？您有更好的方案推荐吗？

A:回答:您好，感谢阅读,按照你现在的计划，置换后要比原先持有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源极为稀缺的板块才能追高，但凡楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，投资追逐的是效率优先,购置美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，世华龙樾的楼盘资源及商圈资源都要比美丽经典园更优，价格确低于美丽经典园，其次是四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高！你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以结合你们的通勤情况去选择，祝顺利！

Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：

1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？

3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？

4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？

A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。

2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！

3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！

4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！

Q:提问:京总您好！您的精华贴我都认真学习了，也改变了我此次置换的最初想法，虽然以自住为主，但一定要从投资的角度选房子。目前我住在西城展览路的九和苑大两居（120平米，但一层采光日照不好），最近还卖了一套西城老房子，手中共持有1400W左右现金，家庭年收入约80W，再有6-7年退休，孩子在国外读研，3-5年内不回国，想在朝阳选房改善（看重居住品质、采光和日照），并希望离金融街和国贸方便一些。1.因为快退休了，原计划就是不加钱置换（总预算不超过1500W），牺牲距离和资源置换居住条件好的房子（南北通透板楼3-4居，最好是双卧朝南，采光日照好），看了您的分享后，觉得自己有点保守，并太注重居住体验而忽视了投资价值，所以计划贷款加一点杠杆，将购房预算扩大到1600-1700之间，您觉得这样是否更加合理？

2.如果是预算不超1500，我自己选在朝青板块，看了润枫、逸翠园一期和2期、银谷美泉，润枫水尚看上的是172平米南北通透大三居（超预算，但房子满意，目前挂牌价1680），逸翠园看上一期155户型（目前挂牌价1450）和二期176户型（目前低楼层挂牌价1700），银谷152边户（挂牌价1280）。问题：1）您帮我看看朝青的这几个盘能保值吗？我其实有洋房情节，中介给我主推逸翠园1期和银谷152的房子，也都在我的预算范围内，但担心跑不赢大盘，您怎么看？2）也有观点认为我1600左右购入润枫大三居，属于资金错配，1600的预算就不应该在朝青板块买？

3.看了很多大V的帖子，大家认为1500以上预算买三居，应该选择北五环外的新北苑、奶西和望京，奶西对我来说交通不便，我需要地铁，新北苑觉得价格有点高了，它是望京和海淀的互联网产业溢出板块，担心买在高点，您觉得呢？4.我看了您对朝阳各板块的楼盘介绍，如果预算加到1600-1700，买奥森和亚运村板块呢还是望京，哪个更有潜力？我这个预算是否应该重点关注您推荐的深蓝色（终改）楼盘，目前我自己觉得应该在望京的融科橄榄三期、保利和东湖湾选择，但是这些都是热门楼盘，我也只能够上楼层不好的房子，纠结中，请问您建议我重点关注望京的哪几个盘呢？或其他板块也行，谢谢！

A:回答:您好，1、关于贷款加杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，买房亏与赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，如果选筹的方向是对的，楼盘也没有什么问题，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，例如是三居的话你要拿主流的三居，通常一个小区有很多种三居，主流的只有一种户型，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，如果你坚持不用杠杆去拿二流户型只能说太可惜了，楼市分化后，未来核心房产会越来越贵，这个是大趋势！可以参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

2、关于选筹上：如果你能接受新北苑以及奥森板块的位置，那不如去考虑望京的主流了，北苑以及奥森准确说都属于东西两大产业区的外溢，新北苑的稀缺资源是整个城市界面都很不错，而奥森的稀缺资源是生态环境和人文，这都是其它位置无法替代的，但是推动房价上涨的主要因素是供需决定的,不是城市界面，生态资源以及人文资源决定的，只有供需达不到平衡，稀缺产品才会被大量需求一次次推向高点，这个是市场的直接原因，宏观是货币，参阅星球08#通货膨胀货币与房价;

综上望京自然要比新北苑奥森更具备未来房价破顶的条件，因为望京是北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，除非你在四环到五环再搞出第二个望京，20年内至少是没什么可能性的，这就是望京的稀缺资源，你作为终改的选择，如果能接受望京的通勤距离，当然是要首选，而朝青超过1500都要持有很长很长时间才能兑现，十年是最保守的预期，这种改善大盘必须是要在一线区域主流楼盘上才会在中短期就能见到利润，脱离了一线都要从长期考虑，当然你在朝青能选到的楼盘资源更好，居住体验也更有优势，涨幅的效率比望京要差一些，如果你的主要需求是保值增值那就首选望京，如果你对增值涨幅没什么兴趣，那就可以完全从居住的角度上考虑，选筹上更细微的可以参阅星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判