北京楼市:即将迎来重大拐点!-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:您好，我们置换房子，有几个疑问望您解惑：目前卖掉房子后，准备在朝阳或者海淀买一套1300左右次新自住，孩子过几年大概率去中关村上学（学区已解决）。朝阳离工作地点近一些。从居住角度朝阳比海淀好，但是过几年去海淀，不置换就需要租房。是否应该牺牲居住通勤一步到位买海淀？有无推荐楼盘？选朝阳的话，这个价位朝青可以三居，望京好点的两居，怎么选比较合适？朝青的润枫为什么空间比天鹅湾有限？逸翠园、御翠尚府好在哪？望京全域只要是次新就都比朝青更好吗？不太明白，请您指点。

A:回答:您好，1、关于区域选择上，你在海淀可选的范围有限，如果是在靠近中关村，首先这个地方不太适合投资，一是学区溢价，你们已有学位，没必要再布局到中关村，二是这个位置缺乏优质商圈，大多的楼盘全为老公房和2000年左右的塔楼社区，想一步到位避免二次折腾，只能移到中关村北侧的清河板块，或者往西跨过世纪城到西四环，清河没有学区溢价，受海淀主要生产资源辐射，房价的海拔要高一些，可关注安宁庄的上林溪，清河的莱圳家园，橡树湾四期，三期，前两个盘都可以拿到很好的三居户型，能接受清河到中关村的距离，直接买这个位置很好

2、关于朝青，你可以理解为这个位置属于朝阳的二线区域，朝青的价值凸显是因整个朝阳以东三环为主向内外两端太缺乏以住宅为主的纯住商圈，要么全是老公房商圈，要么品质楼盘太多为商业改造成的住宅，这种居住体验极差，所以才凸显了朝青的优势，这个位置我从2年前一直到现在的预判都得到了市场的验证，长期这个位置一线高端盘的海拔更高，但需要时间养，这个商圈的成长环境不错，而短期中等品质的次新盘表现更突出，像天鹅湾，逸翠，御翠前面的行情属于补涨，现在这三个盘的价格已经接近朝阳公园的二类盘了，朝阳公园二类盘不往上涨的话这三个盘到一定的价就会停滞，前面的补涨是因为主流盘推动原因

这个板块如果是中短期持有，中等类次新盘更合适现阶段的市场，如果是一类品质盘，不适合你的持有时间，而望京无论是中短期还是长期它的反应速度以及成长空间都是远远高于朝青的，望京最稀缺的价值是创造财富的生产资源，而生产资源在楼市里大于一切其它资源，换句话说其它资源再稀缺，如果本地没有生产资源，楼市没有上涨的可能性，而望京有众多资源的加持今天的房价远远没有到顶，1300从效率上无论是海淀还是朝阳都应该要首选一线区域,可参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:老师您好，有关学区房问题向您请教：目前自住一套西二旗商品房，比较小众，距离地铁略远，05年的房子，关注度不高，挂了两周，来看的客户不多。孩子在附近上四年级，不想在清河参加小升初派位，所以想卖掉自住的这套房子，预计800万左右，加上手里的资金一共1100左右，目前是这样想的：花750左右在上地学区买一套最小户型书包房，未来孩子小升初参加那边的派位；剩余资金想买一套有增长空间的小面积新房，最好500左右，全北京哪里都可以，主要还是因为担心上地那边学区房还会下跌，所以想另外这套新房升值确定性大一些好对冲风险。书包房不自住，自己另外租一套房住。想请教的问题就是:

1.这样安排资金是否合理，是拆分成占坑房+小户型新房，还是合并资金买上地佳园，如果是后者，我又担心上地佳园学区溢价严重，下跌风险大，损失的金额大2.孩子是26年小升初，上地的学区房是25年买还是现在买，您对上地学区房的趋势判断是什么，我自己是担心买早了跌价的以上，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、上地是整个海淀北部学区溢价比较高的一个区域,上地东里、上地佳园也都属于高风险楼盘,如果是这类盘,最稳健的操作思路一是提前一年买入,这个时间可以规避在使用学位前变化的风险,如果你现在买,在你使用学位前出现利空类的消息,就意味着你还没有用学位,房价已经下跌了,你提前一年买,房价的涨跌和你都没关系,只要按照当地入学政策落户;就不会影响上学的问题;其二是一定买小的,学位是按套计算,与户型大小无关,而房价是按照平米计算,大小房产的学位是一样的,大面积的等于多付出了溢价,一旦出现利空,大户型损失也是最大的,相反小户型可以将损失降到最低;你出掉西二旗现在可以做纯投资布局,孩子上学前再买入即可,房产是一种金融商品,有很多种方法可以解决买入资金的问题,重要的是你这1100万要利益最大化使用,这个选筹的方向我觉得你继续围绕海淀西二旗去买都可以,可以继续自住附带增值;参考星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图,

2、关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，如果未来学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动购房者牺牲的是时间成本，我们只能通过从居住属性和稀缺性结合未来学区政策的大概走向;判断出哪类学区房属于风险资产，在投资时只要避开这类房安全性上就会稳健很多,如果因孩子上学问题最终不得已选择这类风险高的楼盘,那就是以最低总价买最小的,获取学位即可,祝顺利!

Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢

A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,

你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!

Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有贷款），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含贷款）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？

A:回答:您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,

三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;

2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!

Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点:

1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。

3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?

A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;

假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#理解房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判