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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。
资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错
常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:星主，您好！一直关注您对北京楼市分析，从宏观政策影响到微观社区操作，很具体很有针对性。目前我们夫妻都在朝阳工作，不想去海淀卷了。手头资金800左右，考虑孩子以后上小学（六年后），所以主要考虑在太阳宫、望京和慧忠里附近。主要考虑是太阳宫小学可以上朝师附小，但目前价值已经很高，不知道后面会怎样。望京楼新，但是学校不如太阳宫和慧忠里朝外。慧忠对口朝外学区，但是楼都很旧，担心6年后北京适龄儿童减半，学区溢价消退。请您指点，该如何选择。另外，感谢结合国内外形势，明年房价可能会有下降风险，不知道您怎么看？感谢，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,抛去学区方面单纯从居住属性，望京的价值都配得上它目前的价格，楼龄新居住体验好只是一方面，其核心因素是它商圈的空间感及产住结合的稀缺性，国内的产业龙头大多都集中在望京，这会导致后期新成长起来的企业会形成扎堆的现象，反应到楼市上就是持续吸收市场上最优质的购买力，刚毕业的大学生参加工作要租房，有的是家里给予支持会跨过租房阶段改为买房，而工作3-5年的人群随着储蓄增长会改善住房条件，2居换为3居，3居换为品质更好的住房，所以望京无论是哪个梯队的楼盘它的反应速度一直都是最快的，
而太阳宫板块从居住属性上它的城市界面以及楼盘资源包括商圈的配套都要比望京高一个等级，但有一点瑕疵就是它因为学校的原因导致前面的涨幅过大，如果学位没有变化，并且入学人数一直维持原状的情况下，太阳宫还会继续往上走，但凡学位发生一点点变化都会影响到它的房价，因为它的房价有一部分是学位造成的，而望京是集中的购买力推高的，从安全性上望京是要优于太阳宫的，慧忠里板块包括小营这一带就差了些，保值性上问题不大，但未来的增值性或许一般，第一呢这个大板块缺乏品质商品房，大多都为老社区
有几个2000年往后的楼盘因楼体设计和户型拉垮再加上商圈的衰退所以涨幅上很差，也是严重跑输市场平均值的，亚运村在奥森之前是属于明星商圈，奥森之后就慢慢衰退了，08年过后大部分的购买力也都被奥森抢走了，除非是对这块的学校有必须性，否则是不建议考虑，综上如果你更倾向于房子买到手后期的成长性，望京显然是较为稳健的，其次是太阳宫，如果太阳宫后期出现回调的现象，学区溢价全部洗净还会往上走，因为商圈的价值在那，只不过到你身上就需要更长的持有时间才能兑现了！
关于房价未来的走势，任何一个行业都有高速成长期，瓶颈期，到最后的衰退期，房地产大范围普涨已经结束这个已经成共识了，或许会因某一阶段的市场影响会导致房价严重下跌，也或许会因为政策面经济面导致房价回暖，这些因素都是你我控制不了的，能控制的是下跌期我购买的房产是抗跌性最强的，即便全面下跌，我也是最后一批下跌的，同样如果市场回暖房价上涨我一定是市场上反应最快的，中长期北京作为一线城市经济一定是向好的方向发展，结合货币因素房价往上走也是铁定的，只是很小的一部分房产才有金融属性，这部分金融属性强的房产越往后越稀缺，价格只会越来越高，在能力范围内去拿这些房产，即便因特殊因素导致阶段性下跌也不必惊慌，可参阅星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利！
Q:提问:京总，感觉政策的边际效应越来越低，最近这波利好之后市场没有明显变化，房价仍然疲软。之前跟您请教的金星园及万科的成交房价比您预测的2000及1200都要低100万左右。您是否仍看好明年上半年房价会有一波上涨呢？谢谢分享！
A:回答:您好,这一波市场的启动可能会是在元旦过后春节前后,尤其是改善类的,基于这样的答复是因为北京的改善群体从16、17年一直压到现在了;这种现象一定会在某一阶段集中爆发,这个爆发需要导火索,那我们现在看现在的反应并没那么强烈,后续肯定是要加码的,确定的是这个导火索一定会出现,不确定的是什么类型的导火索,我依然看好春节前后的改善市场,祝顺利!
Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。
A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市
真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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