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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，向您请教:目前的情况是北京只有一套西城区展览路片区1982年的48平米老破小，购于2017年4月，620万。划片对应进步小学。此房买来后装修好便出租出去了，我们在学校附近租了一套大一些的房子住。目前很犹豫要不要将这个老房子尽快卖掉，换一个流动性好、房龄新的房子，继续出租，利于保值增值，等孩子上完高中后再考虑自住(孩子目前三年级)。可承受的换房总价为1000万元。我关注了朝阳惠新西街北口附近的千鹤家园，1000万元可以买个大两居。也有朋友建议换到朝青板块或西大望路，说那边的房子好出租，流动性也不错，房龄比较新。现在很犹豫，不知该如何决策，是买个西城大点的老房子自住，还是换到外区去呢？请星主指点，万分感谢！
A:回答:您好，从你的信息描述，如果你持有的是百万庄大街甲21号院的话,这个盘是有溢价的，就展览路这个板块而言，整体老旧盘的保值属性还不错，但是要避开学区，48平这个面积对应的客群太局限了，并且即便是往上走，它所能接到的利润也很少，加上学区未来的调整性，从长期你去置换大面积的房子效率上自然要比继续持有48平更优且稳健，选筹的方向上：1000万如果目光锁定在大望路或惠新西街板块，不如留在原区域了，从综合资源这两个位置都不如展览路，展览路除了一个融城体量很小的次新盘，其它全为老小区，你去挑选避开学区的像展览路南北露园都是空间很不错的盘，在中上等学区房的区域里，投资中下等的学区房，如果未来中下等学区房因政策调整可以入学上等学区，或者以其它的限制条件方式入学，这对于中下等学区房是最大的利好，在房产投资里面回报也是最大的。
其二如果计划投住分离，1000万的总价你应该瞄准的是海淀和朝阳的一线区域二线楼盘，就是综合资源最好的区域里中等品质的楼盘，慧新西街和大望路从板块属性是属于二线区域的，选择二线区域的初衷是希望能够在品质上追求更高的标准，基于这样的条件才放弃一线，你投住分离的话就不适合了，自然要追求利益最大化，在朝阳和海淀选筹你可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),一线区域的次新都可以作为参考目标,祝顺利！
Q:提问:您好 请问北京郊区房子（顺义）想置换市区（朝阳或海淀）现在是好的时机么？想解决二人通勤距离过远问题及兼顾孩子上学能有好一点的学校。以及资产保值。基本情况：孩子小学5年级 考虑初中转学区。夫妻双方均在海淀工作（单程1.5h 且加班多）。目前考虑三种方案：方案1：卖掉一套房子 300万首付 正常商贷买450左右小两居（芍药居 或朝阳其它地区房子比较旧一些）方案2：卖掉两套郊区房子，首付500 买700-800左右房子（清河或望京次新两居 或芍药居小三居）方案3：卖掉一套 首付300，加杠杆（dyd方式）买700-800想请教三种方案哪个更推荐，dyd是否可以选择。感谢
A:回答:您好，1、关于置换的时机；你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律,无论是那种调整，准确说淡季才是置换的最佳时，因为旺季一些热门板块的成交量很活跃，房主的预期都比较高，一般好位置好房源都会比市场价略高才能拿到，对于买家而言这个时期是没有讲价空间的，或者说讲价空间很小，从过往楼市的波动周期去判断，北京一般是经历过一波大涨后必会出现一段冷静期，这个冷静期跟政策面，经济面，社会面等众多因素挂钩，有的时期两三年，有的则是四五年甚至更长
时间越长对于在拔高阶段买入的越不友好，这意味在你在最高点接盘随之市场下行，我一直鼓励追涨，但是需要在冷静期而不是高峰期。基于这种因素，如果你对市场有很强的洞察力，可以卡在市场回暖的前夜，只是这种操作难度很大，需要付出大量时间和精力，比较简单省心的是判断一个大概时间提前介入即可，通过近些年的楼市表现和接下来的政策走向，提前1-2个月买入，这个是相对稳健的！2、关于方案：你可以重点考虑方案2，顺义本地缺乏优质产业，这种区域如果没有自住的需要，没必要再留，且你是往核心位置换，清河和望京的次新两居都是很好的产品，在未来的板块行情上是一定要比顺义反应快的，祝顺利！
Q:提问:您好！我在金融街阜成门地铁站上班，家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上5年，高中尚不确定会去哪。手头有积蓄300万。家庭年收入到手100万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月15000元以内。
方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个830万的124平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月9000元，8年后孩子上大学了，回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小，房子大，两个阳台，但是担心房龄问题，04年的房子，已经快20年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。
方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300万贷款基础上增加150万贷款，凑950多万买入一个99平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套150平米以上的，新房收房就出租，8年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1个小时，可能会考虑卖掉再置换。这个方案增加了贷款和新房2-3年无租金收入，导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。
方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的128平米4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是8年后我们可以去住，4号和19号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是2025年之前卖掉，内心希望少折腾，8年后孩子上大学有个三居室120平米以上房子住，能保值升值。
A:回答:您好，方案一优于方案二、三，其主要表现为：1、鲁谷最大的价值是它的价格相对较低，这个价格是基于它可以承接住西城和海淀的部分刚需外溢，西城和海淀2000年往后的次新盘均价大多都在9万以上，而鲁谷的次新盘只有6万+，所以有一部分海淀西南部西城的刚需，甚至改善因本地高房价的因素会选择到石景山置业，鲁谷又处于石景山东大门位置，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，可以优先承接外溢购买力，整体这个板块的次新盘行情表现是比较稳健的。
2、永丰和新宫相比，永丰的基础资源以及未来的预期都是要比新宫高的，永丰最稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀有，但市场上是不缺的，又稀又缺才称为好的资产。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然它的底子比较扎实，而现在它的价格以及配套都会导致后期再次兑现的周期拉长，现在房地产市场是过了野蛮生长高速发展的阶段，如果放在过去，这种区域很快就能成型，此时你再去博是有很大风险的！
方案四如果选筹得当，从效率上自然要更优，把学区房和京汉旭城两套全部出掉去做置换，方向很好，因为这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，关于这个板块你可以参阅星球17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你两套全部出掉，可以是在丽泽商圈一带买，或者把目光扩大到全城，如朝阳海淀，只看一线位置的次新两居，这个方案比前三个成长更好，海拔也更高，它的反映速度是要比鲁谷高一个层次的，而投资是效率优先，在没有可选的条件下，方案一是最稳健的，相反如果有条件做升级当然选后者，你8年后居住的问题可以到时再做计划，眼前做的是8年内利益最大化，建议你仔细参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#通货膨胀货币与房价;祝顺利！
Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。
我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷；
还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。
3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
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08#通货膨胀货币与房价
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