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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。
我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷；
还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。
3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
Q:提问:京总您好！有疑惑需要求助！基本情况是：目前夫妻名下有1套房山单位公房（经适房性质不能交易但占指标），还有五棵松1套60平学区房，俩孩，二孩刚入小学，目前住学区房。对下一步方向请指点：方案1:学区房保留，满足小孩6年乃至初高中上学需要，用大孩名义（已满18周岁）再买一套，或学区房到大孩名下再以夫妻名义购买二套，预计可投800到1000，买一个后期保值增值好的房产，海淀西城优选，京总给个建议？
如能顾及自住更好（毕竟目前房屋面积过小住宿条件一般），但以保值为第一准则，如自住石景山远洋山水（距离目前学区稍近，户型不错但缺点是石景山），是否建议购买？方案2.将学区房卖掉，市值650左右，共可筹资1500左右，因剩余工作时间不多暂不考虑杠杆，推荐一处保值增值好的房产，如能满足目前自住更好，优选海淀及西城。个人比较倾向1方案，原因是至少能满足6年自住，另外俩孩子能保证两套房，专家从长远看倾向哪种方案？另外，如果在五棵松附近买房，专家推荐哪些楼盘，百朗园嘉德公寓今日家园永定华庭推荐哪个？或者有什么可推荐的，三居室价格适合的？多谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、方案一虽保证了数量，但质量并不是特别的高，其一是学区房的涨幅是随着政策涨跌的，五棵松板块本就属于溢价比较重的区域，其二60平米的一居室面积太小了，改善社区及户型才属于居住体验好的房子，好位置好楼盘的小户型只能做短期过渡，并不适用于长持，意思就是无条件的情况下可先买来过度，后期有条件一定是要置换的，因为这类房的保值功能不错
只是作为资产投资，它的上限太低了，其三1000左右靠近西城和海淀的位置，在商圈及楼盘的选筹上很难拿一套优质的大盘，只能选中规中矩的类型，结合到学区房带有不稳定因素，后买入的也是属于市场上的普通货，不如合为一套去拿一套高质量的，不但成长性有优势，也能提高你们的居住条件！建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;另：石景山远洋山水，鲁谷板块有它的价值，远洋山水也是板块内热度比较高的项目，保值及流通性都可，但本质这个盘还属于刚需盘，二套以上的家庭在置换的时候尽量往纯改善社区上换，无论是过去还是未来中长期，纯改善社区的成长速度以及条件都是要好于刚需盘的！
2、选筹上：永定华庭还不错，只是这个盘的面积偏小，百朗园和嘉德公寓流通性及保值性全差，属于板块内排名靠最后的，你要么就稍微往外移保证更高的品质，比如田村兰德华庭150平的三居，户型很好报价在1300上下，包括乐府江南140正南正北的三居，这两个盘都很好，尤其是乐府江南140的这种户型很稀缺，平时的出房率很低，要么就是降低一定的品质往城内靠，如甘家口小区160平的南北大三居，国兴家园150平的三居，除了国兴其它项目都在你的预算范围内，国兴总价稍超，这些楼盘的保值性及成长性都属于市场前列，你在五棵松考虑今日家园不如到甘家口，相同年代的甘家口的爆发力更强，如果是永定华庭不如乐府和兰德了，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间（如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算），请问老师，我们该如何选房？最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区（这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学）……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗？您有更好的方案推荐吗？
A:回答:您好，感谢阅读,按照你现在的计划，置换后要比原先持有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源极为稀缺的板块才能追高，但凡楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，投资追逐的是效率优先,购置美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，世华龙樾的楼盘资源及商圈资源都要比美丽经典园更优，价格确低于美丽经典园，其次是四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高！你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以结合你们的通勤情况去选择，祝顺利！
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4个月往后了了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
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