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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。
我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷；
还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。
3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢
A:回答:您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!
2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!
Q:提问:京总您好！有疑惑需要求助！基本情况是：目前夫妻名下有1套房山单位公房（经适房性质不能交易但占指标），还有五棵松1套60平学区房，俩孩，二孩刚入小学，目前住学区房。对下一步方向请指点：方案1:学区房保留，满足小孩6年乃至初高中上学需要，用大孩名义（已满18周岁）再买一套，或学区房到大孩名下再以夫妻名义购买二套，预计可投800到1000，买一个后期保值增值好的房产，海淀西城优选，京总给个建议？
如能顾及自住更好（毕竟目前房屋面积过小住宿条件一般），但以保值为第一准则，如自住石景山远洋山水（距离目前学区稍近，户型不错但缺点是石景山），是否建议购买？方案2.将学区房卖掉，市值650左右，共可筹资1500左右，因剩余工作时间不多暂不考虑杠杆，推荐一处保值增值好的房产，如能满足目前自住更好，优选海淀及西城。个人比较倾向1方案，原因是至少能满足6年自住，另外俩孩子能保证两套房，专家从长远看倾向哪种方案？另外，如果在五棵松附近买房，专家推荐哪些楼盘，百朗园嘉德公寓今日家园永定华庭推荐哪个？或者有什么可推荐的，三居室价格适合的？多谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、方案一虽保证了数量，但质量并不是特别的高，其一是学区房的涨幅是随着政策涨跌的，五棵松板块本就属于溢价比较重的区域，其二60平米的一居室面积太小了，改善社区及户型才属于居住体验好的房子，好位置好楼盘的小户型只能做短期过渡，并不适用于长持，意思就是无条件的情况下可先买来过度，后期有条件一定是要置换的，因为这类房的保值功能不错
只是作为资产投资，它的上限太低了，其三1000左右靠近西城和海淀的位置，在商圈及楼盘的选筹上很难拿一套优质的大盘，只能选中规中矩的类型，结合到学区房带有不稳定因素，后买入的也是属于市场上的普通货，不如合为一套去拿一套高质量的，不但成长性有优势，也能提高你们的居住条件！建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;另：石景山远洋山水，鲁谷板块有它的价值，远洋山水也是板块内热度比较高的项目，保值及流通性都可，但本质这个盘还属于刚需盘，二套以上的家庭在置换的时候尽量往纯改善社区上换，无论是过去还是未来中长期，纯改善社区的成长速度以及条件都是要好于刚需盘的！
2、选筹上：永定华庭还不错，只是这个盘的面积偏小，百朗园和嘉德公寓流通性及保值性全差，属于板块内排名靠最后的，你要么就稍微往外移保证更高的品质，比如田村兰德华庭150平的三居，户型很好报价在1300上下，包括乐府江南140正南正北的三居，这两个盘都很好，尤其是乐府江南140的这种户型很稀缺，平时的出房率很低，要么就是降低一定的品质往城内靠，如甘家口小区160平的南北大三居，国兴家园150平的三居，除了国兴其它项目都在你的预算范围内，国兴总价稍超，这些楼盘的保值性及成长性都属于市场前列，你在五棵松考虑今日家园不如到甘家口，相同年代的甘家口的爆发力更强，如果是永定华庭不如乐府和兰德了，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读过您的精华文章，北京新政策下我想对家里的房产优化一下，希望能给些建议:1目前考虑优化的房产情况:（1北京塔院小区迎春园6楼顶层68平小三居一套，无电梯，目前出租每月9000，个人自估680万（2青岛市北区锦绣华城小区120平三居一套，属于青岛核心地段洋房，目前出租每月5000，个人自估420万
2生活现状：北京以租养租一家五口住在莱圳家园长租，孩子在附近上幼儿园,3.工作现在：我和爱人分别在朱辛庄和南二环工作，比较稳定4. 现金和贷款：可接受上一定的杠杆结合现金等再补充200万左右;5.优化需求：优选考虑资产升值，新房购入后不自住仍是出租，故暂无明确方向;请教京总：1.这个置换建议考虑动哪个房子组成新的ZD,2.求京总推荐北京投资板块、楼盘,非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！你的操作思路应该是要把牡丹园塔园的老破小和青岛的洋房一并脱手，配合持有现金加杠杆在北京布局一套大盘，从城市维度北京作为首都无论是从流通性还是成长性都要优于青岛，你这个近400万的资产放在青岛并不能产出较高的收益，而租金水平也不高，这种布局如果不调整显然是很浪费资源，其次牡丹园塔园这个盘的保值性很不错，属于板块内的热盘，城内类似于牡丹园所有这种商圈的老破小在未来的保值上都不会太差;
而增值性主要是看这种商圈成长环境以及楼盘的稀缺性，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/老破小的价值逻辑,如果整个商圈或者方圆3公里左右的住宅全部为老社区，这种性质的区域那种物管资源比较突出的老社区成长性很好，尤其是老公房，社区有管理，面貌干净整洁，这类盘表现会更好，如果是次新盘与老社区混合的商圈，并且老社区自身又没有稀缺的资源，这种自身的成长性会弱一些，反观牡丹园的稀缺性并不突出，你这两套房产加在一起已经近1100了，如果配合一定的杠杆再补充一些现金可以拿到资源很好的盘，这种方案无论是保值性还是成长性都优于最初始的状态，至于选筹上，你们现在居住的位置就很好，可以再本地布局，挑选品相好的楼盘买入即可，可以参阅精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，我是置换学区房子中，预计卖掉500万房子买个700万左右的，很不幸的是在政策之前的几天把房子卖掉，正在跟业主谈判买房子过程中新政策落地，因业主临时涨价谈判失败，本看好的房子已涨20万，其他差不多的房子也不太好谈价了。据说某些专家说本轮小的涨幅可能会持续两个月，两个月之后可能又会降落。不知道我现在应该提高心理预期，赶紧买一套房子，还是可以再观两三个月再买?因为孩子上学，我必须最晚是明年二三月份之前买到手。
A:回答:您好，旺季的换房顺序应该是先买后卖，你有意向的目标房源，并且可以签约这个时候你才能去签自己要卖的房子，具体的操作顺序是上午签买，下午签卖！你现在的操作等于是市场回暖的前夜把自己的房子卖了，我建议你此时可以提高自己的心理预期，如果房源质量不错提高一定的溢价并不是不可，此轮行情不可能只有2个月，一般牛市分为2种，一种是短波，一种是长波，从过去的经验看短波最常见是出现在春节前后，一直持续到五一左右，而长波会出现在九十月份一直持续到第二年的五一左右，这也是真正的牛市
真正的牛市涨幅最猛的这一波是春节前后这一段，楼市回暖的前期在成交价上并不会有明显的涨幅，只有量大到把小区所有笋盘全部清空第二批房源挂牌的时候价格才会有所上调，你现在去增加一些溢价去购买第一批房源并不会额外增加很高的成本，因为本质上这些涨价的房源还是属于库存货，如果这些库存清空后再挂牌的房源才是真正的高价盘，且质量并不一定比前面的好，相反你现在持有现金观望等回落是有一定风险的，北京已经挤压了很长时间，这一波大概率会集中爆发，建议尽快锁定房源，可以参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价回暖轮动规律祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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