彭叔前几天在那个付费文章里面说的，炒房客空手套白狼的事情。
一些人感觉不太可能。
就是他们觉得，都这个年头了，怎么可能还有那种炒房客空手套白狼的机会。
彭叔今天这个文章，就大家好好说一下。
就不收费了。
这个消息已经是在炒房圈里面传开了。因为彭叔在5月份，第一次写这个空手套白狼付费文章的时候，当时那会，彭叔那会看，这种套白狼的机会还挺多的。
现在看，当时看到的那些笋盘，好的都没有了。
这就说明。
从彭叔5月份写那个现在。
4个月里面，已经有炒房客开始实操了。
所以这个玩法，已经是传开了。
不过现在知道，也还不算晚。因为大部分还没有真的入场，都还在普遍观望。
其实这个空手套白狼，说起来很简单。
就是你在那种，大城市里面，寻找笋盘，不是找，房价暴击的那种。
现在投资房产。
有两种方式。
一种是，买好房子，然后博房价上涨时，这种好房子，涨幅更高，而且最容易涨。这在过去N次的房价上涨里面，都能看出来。
一种是，买普通房子，吃房租差价，以及吃房价上涨，这种方式，缺点是很难挣到大钱，因为你买的房子都是普通房子，除非普涨，否则你这个房子，就不太可能涨太多，就比如说，人家好房子，涨50%，你这个才涨30%或者20%，而如果说，好房子涨20%，你这个有可能都不涨。。。。也挺尴尬的。
这两种套路，是当下炒房客，走的两条不同的路。
本来在房价大涨后，其实第二条路已经断了。因为房价高了，而房租没涨，所以这个性价比就很低，风险太高了。
而现在呢，因为房价已经跌了2年了，这种普通房子跌的比较多，所以这里面的利润空间，又跌出来了。
就比如说。
这个房子，以前是80万一套，房租一年2万，房租回报率是2.5%，那你感觉，这个收益不行，我全款存银行都有3%的回报，我如果是贷款，资金成本是3.5%，那就更不划算了。
那么。
如果说，这个80万的房子，降到了50万，而房租，还是2万，房租回报率这个时候，就是4%。
那么这个时候，你银行存款利率是3%，贷款的话，资金成本是3.5%。
但是你这个房子，房租回报率就有4%。
是不是只要房价不跌，你就不亏？
那么。
如果说。
未来这段时间。
房价上涨了，哪怕说，未来不是翻倍行情，只是普涨，人家那种好房子，涨个50%，你这种普通房子，涨20%。
那么你是不是依旧挣钱了？
而且，因为那些好房子的房租回报率比较低，所以实际上，他们的成本，也比较高。
彭叔给大家看2个典型例子吧。
这是西安的一个投资客比较多的小区，因为配套学校是西安五大名校之一，并且这个小区也是次新改善，也是过去西安小区房价上涨的一个传奇了。
大家看这种领涨的小区。
房子总价在370万，房租一年是在4.2万，算下来，房租回报率是1.1%，也就是说，投资这种房子，资金成本会比较高。因为你是全款的话，钱放在银行，3年定期还是有3个点的，如果你是贷款的话，那你的成本就是3.5了，而这个房租，是覆盖不了的。
所以投资这种小区，就算房价未来3年或者5年，上涨20%，你把资金成本去掉，其实收益也没有那么大，买这种小区，就只能博大涨。
彭叔再给大家看第二种例子。
这个小区是西安主城区的一个小区，小区环境不好，因为是回迁房小区，容积率又很高，所以小区房价就比较惨。
但是，大家看这个小区的房租回报率。
30万的房子，一年房租按照1700一个月算，也就是2万。
房租的回报率，达到了6.6%。
那么如果说，你是30万存定期，回报率3个点，然后你贷款30万，利息3.5，而你这个房租回报率，就达到了6.6%，那么你说，你会亏吗？
只有房价下跌，你才会亏。
否则你就亏不了。
这个小区是住宅，不是商铺。
租金回报率6.6%的住宅，是不是很香？
彭叔5月份看的时候，30万还有不少还选择，而且楼层更好。
但是现在已经被扫的差不多了，就剩这么几个了。。
所以想要博一下的人，还是挺多的。
这个资金，其实，那些大城市的炒房客，很鸡贼的。
比如说，深圳。
他们的那边的贷款成本，已经低到了2.8%。。。。
然后你再看看这种房子。
是不是空手套白狼？
现在这种机会。
很多城市都有。
只是说，你没有那么仔细寻找。
像是彭叔在北京、上海，也有这种类似的，住宅类，但是房租回报率没有西安这么高，只有3%左右，再加上北京、上海的购房资格比较难弄，买老破小就有些划不来了。
这不像是那些二线城市。
都不限购了。。。
这种选城市，找这种房子，也是有点技术的。
不是说，房价低的地方，这种就多。
房价低的时候，也有坑。
就比如说。
重庆。
按理说，重庆房价比西安低多了，这种房子应该好找，但是呢。
也不一定。
你看重庆这个好位置的房子。
大家看看这个房租回报率。。。
小区品质还不错，装修的也很好，结果房租才这么点。。。。
房租回报率都不到2个点。。。。
这种房租回报率高的小区，也是要仔细找的，不是一下子，就能看到的。
但是这种方式，已经是，相对来说，比较容易的方式了。
如果说，你买的时候，和房东再谈一下价格，再压低一些，你的回报率就更高了。
现在这段时间，大家听到一些炒房客，动不动都是买了几套房，其实买的，都是这种吃房租的房子。
真正抄底次新房的，还没有怎么动静呢。
现在这些次新房房价还是有些高，入场的话，风险还是有的。
毕竟你投资次新房，一但房价不涨，你的资金成本，是货真价实的亏了。
那种收房租的，只要房价不跌，他们就不亏。
现在这一波楼市，就是又到了这种，大家各凭认知挣钱的时候。
这一波。
有的人，能靠这个，大赚一笔，实现一波积累。
有的人，能靠这个，把自己亏的裤衩都没了。
机遇，和风险并存。
这世界上。
没有稳赚不亏的投资。
风险小，不代表没有风险。
就比如说。不管是投资次新房，或者房租房，都是有风险的。
万一房价还继续下跌呢？
万一这波没捞起来呢？
那怎么办？
而且，万一房价才刚涨。
房地产税试点就出来了怎么办？
到时候持有那么多房租房的，不就嗝屁的更快了。
人家500万，买一套好房子，就一套房，收税也收不了多少，你持有10套50万的房子，那你怎么可能做到避税呢？
那到时候不就完蛋了。
所以这个游戏，不可能是稳赚不亏的。
空手是可以套白狼。
现在机会是真的出现了。
但是，万一狼跳出来了怎么办？它把你吃了呢？
那到时候，就不是你套狼，而是狼吃你了。
这就是各凭认知。
挺有意思的。
未来3年，投资市场一定很精彩。不管是涨，还是跌，都很精彩。
错过了2015年那波大戏的92年之后的年轻人，可以看这波了。有人笑，就会有人哭。
最后：
如果说，未来3年，有想要下场玩一下，拿个30万、40万出来博一下的，可以考虑加入彭叔的星球，一年只有520，可以和大家一起互通消息，而且有什么，你可以直接问彭叔。虽然彭叔也不能帮你挣钱，但是，可以帮你避免很多坑。以前彭叔很少推，但是现在这个时候，还单独跑单帮，其实挺危险的。
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