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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！拜读了您的文章和答问，受益匪浅！本人在海淀永定路工作，孩子在西城里仁街上小学；目前在西城畅柳园和昌平融泽嘉园各有一套住房，畅柳园房子价值约650万，融泽嘉园房子价值约400万左右。现想卖掉融泽嘉园房子，加上现金约100万，再贷150万左右，想在陶然亭、牛街、白纸坊、天桥附近买一套小两区（650万左右），供老人居住。想向京总咨询：1.有何小区推荐。房子老人居住，需要有电梯，希望离医院近，方便就医，且离畅柳园不太远，方便照顾；同时希望保值增值；2.牛街西里、牛街东里两个小区在附近单价较低，此两区居住环境和人文氛围如何，是否建议入手，及有无增值空间；3.除在陶白片区外，在玉泉路附近或石景山本人单位附近是否推荐；4.目前卖掉融泽在西城买一套小两居方便是否合理，如果两套房子均处理，有何推荐方案。感谢京总不吝赐教！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于优化的方案，如果你计划是处理一套后再买一套，按照你描述的信息，最合适的楼盘可以关注陶然亭板块的中海紫御公馆，这个盘的小两居总价在700-750之间，结合你原本持有的畅柳园这种搭配在效率上属于中上，畅柳和中海都属于板块内性价比很高的盘，且成长空间有保障，同样是2000之后的盘，朱雀门，中信，陶然北岸已经过15奔20去了，而中海品质不差价格刚过12，这是它的价值所在，价格基本一致的商圈，相同品质便宜等于潜力;2和3的成长性上差点，牛街的盘保值功能不会差，但成长速度上可能比不过次新产品，这种城内的地段，排除物管资源突出的公房大院，升值性上老旧盘比着次新都要弱一些，而石景山和玉泉路附近没有什么好的产品，可参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你可以往甘家口板块看看，甘家口小区整体居住环境和价格都不错，也符合你的预算。
3、融泽嘉园往城内换方向上没什么问题，如果2套均处理我建议是二换一，你出掉融泽不管是买中海还是甘家口都很好，要说不足唯一的缺点就是面积太小了，二换一才能提高单产，从大的方向看北京未来不缺房子，但缺高品质好户型的房子，尤其是城心地带，高质量好户型的楼盘基本成为孤品了，这种房子后期的爆发力更强，建议你认真阅读星球81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，请问园博园西边供应了很多新房，价格差别比较大，单价从3.8万到6.8万，价格为什么差距这么大呢？怎么选择呢？初步考虑在这个区域买160平米左右的，想听听您意见。考虑这个区域主要考虑了居住环境。
A:回答:您好，新房的销售价没有参考价值，开发商会因楼栋、楼层、景观不同去定销售价，会通过增加硬件设施如装修，园区智能化等概念性增加溢价，无论新盘售价多少，你都要去参考同板块相同品质的二手价格，好的项目应该是品质比二手高，价格低于二手成倒挂现象，只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈最终形成的价格，大家都认，也就是无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，园博园高品质的的盘是5-5.5万的水平，像园博嘉园卖近5万，更高品质的园博府均价5万4左右，其它正常的售价是在4万往下，你指的新盘如果4万-5万可以拿到比园博嘉园，园博府更高品质的房源可以考虑，超过5万即便品质再高也不值这个价,稳健选择不如二手了，这个板块谈不上投资，就是纯居住区域，看个人的需求，星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中有关于新区的选盘逻辑,祝顺利！
Q:提问:京总您好！请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年（2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价）购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢
A:回答:您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;
如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利！
Q:提问:京总您好 看您这边很久了！目前想咨询一下资产优化的方案和时间点！目前情况！家庭收入4w+每月，年终奖大概20w！每月消费1w！我工作在海淀，女方在朝阳！目前有一套孙河的90平的房自住（离女方父母家近，小孩今年9月份在女方父母家附近的小学上学，6年后小升初可以在朝阳，也可以在东城，有个东城的小平房；如果买了海淀也可以去海淀上和住），孙河的按揭还有300万贷款！每月还1.9万！目前父母手里有四套亦庄河西的南海家园的回迁房，想着优化下（三居和一居想留着，目前想优化78平的顶层2居 和 93平的4层的2居（有抵押））目前是抵押一套南海家园+信用贷 400万
（300+100）做首付首套买了栖海沄颂的四居的房子！400万的利息1.2万每月！栖海沄颂年底就要办理贷款！不过现金流方面目前不太够（手里20，信用贷还可以70万），能支撑到明年年底！需要明年年底前卖掉一套南海家园的房子才能补充现金流！准备卖掉一个顶层78平的！来能支撑600万的栖海沄颂的贷款利息！问下当前情况，有五种选择，请京总给规划下！第一，明年年底前卖掉亦庄78平的顶层，用来还利息！没准能支撑10年
问下78平的顶层明年年底前什么时候卖能卖最高，大概能卖多少钱（重点问的）？另外一套93的四层2居未来10年什么时候卖合适？然后10年内还有什么优化的建议？（重点）10后有什么建议？孙河，海淀，亦庄的房产？（重点）！第二（还按揭，不折腾了），退掉栖海沄颂（刚草签），300万抵押还孙河的按揭贷款（5.几利率），南海家园的房子，也不优化了！每年还下抵押的利息和攒够钱10年本金还清！压力小些！第三（先卖再买），退掉栖海沄颂，还孙河的按揭贷款
南海家园的房子顶层78平顶层的房子看什么时间卖了合适（重点问的），然后投资其他什么新盘！？（重点问的） 第四（先买再卖），退掉栖海沄颂，近期投资其他什么新盘？（重点），78平的房子看明年年底前什么时候卖合适（重点）？用来还贷款！第五，京总还有其他什么更好的优化方案吗？从综合收益来看！（重点问的）
A:回答:您好，感谢信任！关于资产优化的建议我从以下2个方面回复你，南海家园建议和栖海沄颂的价值，从你描述你是用100%的杠杠买了栖海沄颂，这种操作思路的对错是有前提条件的，如果南海家园和栖海沄颂在接下来5年期涨幅很好，且确定性很高，那么你这种高杠杆操作是正确的，如果这两个盘在涨幅上不确定，那你的这种操作是带有一定风险性，而栖海沄颂我觉得在5年期并不具备稳健成长的属性，参阅星球精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图,海淀北部新区只能作为未来的核心区去理解，投房最重要的除了地段以外是时机和价格，或者说即便是位置买错了，只要时机和价格把握好同样能赚，现在的海北已经透支了未来3-5年的价格，加上兑现周期不确定，现在用这种操作方式买怎么看都很冒进;
其次关于南海家园，参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这个盘在亦庄是有稀缺性的，你去观察河西的价格分布，可以分为三类产品线，第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和海梓府，第三梯队是南海家园，第一梯队现在的价格是10万+，第二梯队是接近8万的价格，而南海家园是5万出头，从价格体系上第三梯队对标的是第二梯队，南海家园和万科的价格相差近3万，可以理解为如果万科梯队价格往上走，会拉动南海家园，而亦庄的长期价值很牢固，从大方向上看，中短期第一梯队未必能涨，但第二三梯队大概率会，从价格逻辑上第二三梯队还会有上涨的可能性，只是时间问题;
所以你要动南海家园，买入的板块以及楼盘一定是要比南海更具备成长属性的，否则不如不动了，建议南海家园可以留一套最优质的，然后其它三套全部脱手升级一套核心圈里的大盘，可以是次新3居也可以是品质2居，地段可以是距离你们上班近的位置，也可以是亦庄，在选筹上可以根据你们的偏好选择，这种思路更具备成长性且稳健！其次你孙河的房产，由于你的提问信息不完整，没有具体小区名称，如果这套房涨幅不好，未来也没有什么预期，你可以考虑把这套一并出掉+南海家园3套重新配置，因为你这套还有300万贷款，涨幅太差的话占用资金量太多不划算，只有涨幅稳健且有预期的房产贷款才有意义，大概就是这个思路，你认真梳理一下，另建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，我现在有一套西潞苑小区小区70平六层顶楼的两居一套，一家三口住，2016年入手，三万每平买的，老人每年冬天会来看孩子，京户，孩子马上上小学，小区的范庄小学现在升级成了北京小学通州分校北校区，想问下京总，1西潞苑小区定位如何？有升值空间吗？我看在你的精华文章里关于该小区都没体现，也没写价格走势。它属于北关商圈，还是潞苑商圈？它跟东潞苑还隔着一条河，最近的商圈也就是运河商务区的乐堤港了，未来价值怎么样？2.我们想在通州改善一套小三居，自己手里的钱也不多，俩人年收入在40，我在燕郊体制内，媳妇在高碑店那的医院，因为是在顶层，出入不方便，加上孩子大了，老人也要来。预算打算准备三四百，还是想在通州换一个，最好有电梯的。请京总给点建议。
A:回答:您好,西潞苑属于北关商圈,参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图;在通州我不建议继续持有老房子,尤其是非主流商圈,通州的老城区也就是新华大街万达一带,这个是最成熟的地段,物管资源不错的老房子未来人口红利兑现之后还有一定的空间,时间上非常非常慢,其次是武夷花园,除了这两个商圈其它板块在有条件的情况下尽可能的换成新盘或次新盘,另外北关从居住的意义上不属于一线区域,它的大部分土地全部以发展商业为主,住宅很少,以后这个地段的商业氛围要压过居住氛围,北关的金地格林、天赐良园、8哩岛这些次新产品在前些年通州大涨时表现并不好,西潞苑居住体验确实差了点,你可以往东边的运河湾换,140平的大三居价格650-700之间,你加三百的杠杆就能拿到,这个盘的保值增值性很好,是武夷花园板块离地铁最近的一个商品房社区,其次是京贸国际城,这两个盘是比较适合你的,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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