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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主您好，看了您星球的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。
经过实地考察，有两个初步的方案，一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。
我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答:您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢，你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，你的面积在那放着，你用1000万换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低，第二呢，虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于加强，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期可选的范围很大，石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，可以参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:霞公府顶楼边户，6200万，351平，中国府上下四层，叠拼边户，4400万，620多平。核心区的大平层和环线的叠墅，就产品本身，叠墅的功能性、实用性、性价比超平层。小区配套，霞公府园林和配套比较单一简单，中国府会所功能齐全，优于霞公府，全新社区。但从区位优势比，中国府偏三环线西南一角，市内交通出行比较单一，霞公府就是圈层纯粹，更聚焦塔尖，大区位优势和小区微环境分析，霞公府窗户视野并没有风景;整体被北京饭店仅靠，有一个故宫观景是一个亮点核心区规划的成熟精品区域，只会越来越精细化
丰台区规划是交通枢纽优势，产业集群，丽泽商务区，总部基地，科技园，无法预估未来精细化管理，城市品质提升增长趋势，城市居住体验无法评估，自己感觉结合人气、圈层、居住吃喝玩周边出行便利性还是霞公府更好。小区配套和室内空间中国府好，自己感觉中国府价格并不是很高，应该有上涨空间，虽然不是特别有可比性，但是作为二选一，哪个更适合偶尔居住兼顾保值增值。
A:回答; 投资豪宅的逻辑是买区不买盘，区域决定着它未来的海拔高度，一个具备升值空间的豪宅首先是要有一流的民生资源，5分钟、10分钟、30分钟生活圈配套，要覆盖最基础的医疗，购物，教育，其次要有生态资源，这个对于豪宅是重中之重，其次才是楼盘的自身资源，而自身资源产品只是一方面，口碑资源也同样重要，我们提及今天北京的豪宅都会联想到西山别墅区的某某楼盘，朝阳公园的某某楼盘，中央别墅区的某某楼盘等等，中国府这个商圈以及行政区在口碑资源上就比较落后了，因为这个行政区以及商圈的定位本就不是豪宅，连改善都占不上，玉泉营是一个纯刚需的商圈，4400万放到丰台玉泉营，无论它的产品力有多好，未来的流通性以及保值性都会变差，它的地段资源配不上这么高的总价;
其次霞公府会比中国府好一些，但这个盘的体量太小了，在市场上很孤，并且呢王府井主要的功能定位是以商业为主，从居住体验上来讲，纯住宅区域它的舒适性要高于商住混合区，居住讲究的是动静分离，商业区里面的住宅是不值钱的,也是没有价值的,含金量很低,你可以看整个国贸CBD以及建国门所有的住宅升值全差，总的来说你这两个盘的天花板没那么高，能保值就不错了，4400完全可以考虑中央别墅区，6200可以直接考虑朝阳公园泛海世家东、西府，这个盘是朝阳公园的天花板，中央别墅区也可以拿到中上等盘,这种选筹无论是中短期的流通性还是长期的成长性都要优于丰台和王府井，可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,有一期专门的豪宅系列,祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读多篇回答，深表认同;现状：1.两娃，老大16年（房山一年级），老二19年（房山幼儿园）。2.工作：一人交大、一人房山。3.二套，预算900W。诉求：1.不考虑学区，想长期持有自住。2.因对户型比较在意，以现有资金只相中了天桥北里，东经路6号（友谊医院高知楼）户型。问题：除了居住也考虑保值，看了好多小区，已迷茫到不知道选哪个片区及社区，请您指点及推荐！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于天桥北里和东经路6号，天桥北里在陶然亭板块保值性很好，东经路6号要差一些，天桥北里未来也具备可成长的能力，这个盘只能作为城内比较普通的盘去理解，按照板块梯队排序这个盘是属于尾部的，陶然亭板块价值还不错，你可以理解东西海的所有老社区，无论是塔楼还是板楼，只要没有严重的学区溢价，保值增值性上都没什么大问题，但想跑赢大盘这类尾盘是有一定难度的，因为陶然亭有一大批次新商品房社区，购买力轮到老社区已经很少了，没有大量需求推动不了房价飞涨，这也是此类盘为什么跑不赢大盘的原因
以你的描述900万预算，你在陶然亭板块只能买尾部盘，换个商圈比如海淀的甘家口小区90-100平的小三居价格在900出头，面积再小一点的800多也能拿到，建设部大院小三居都在900左右，同样都是老社区，这两个盘的居住体验要比天桥北里好太多了，从楼盘价值甘家口这个板块基本是没有次新商品房的，只有一个豪宅钓鱼台七号可以忽略，所以这两个老盘属于板块内的头部盘，涨幅上更有优势，这种地段已经没有住宅用地了，哪怕这个区域的头部盘再拉垮它也是老大，大概就是这个逻辑，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/老破小购买策略,无论是从板块价值还是楼盘的稀缺性，甘家口板块更适合你们，祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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