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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！基本情况：一套两居室在长河湾，1400-1500，目前自住，两个孩子都在附近上小学，属海淀学籍。本人也在西直门附近工作，爱人常出差可不考虑。另有父母名下（2009年限购前购买，外地户口）交大嘉园小两居700左右，丰台亿朋苑一区大三居750万左右，两套都在出租，短期都用不到。目前自住的有点小，但孩子未来中学地点不确定，也没有清晰置换方向。请教资产优化方案。谢谢
A:回答:您好,长河湾和交大嘉园在西直门板块价值很好,保值增值性都很稳健,交大嘉园比着长河湾成长性略慢一点,丰台亿朋苑这个盘的自身成长性很差,玉泉营有很多刚需盘,品质都要比亿朋苑好很多,而价格却没差多少,如金丰园、万柳园,价格略高一点的三环新城7号院、首经贸中街1号院这些盘的口碑资源都要高于亿朋苑,从成长性这个盘肯定是要脱手的,关于置换的思路:
保守点你可以单独出掉丰台亿朋苑用750全款或者加一定的杠杆再纯投资一套,激进点可以把交大嘉园和丰台亿朋苑全部出掉,这样你有近1500的资金,少加杠杆可以撬动2000左右的盘,不加杠杆可以拿到1500左右的盘,无论是全款还是做贷款这个总价可选的范围都比较广泛,可以把目标锁定在海淀或者朝阳的主流区域;参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
第二种思路是兼顾到你现在的自住需要更激进;可以三套全部出仓,在西直门板块重新购买一套,你三套的资金约为3000左右,西直门的熙府桃园比着长河湾长期海拔更高,180左右的三居价格在1700左右,剩余的1300可以做纯投资再布局,这种方案的前提是你还要在西直门板块住多年,否则是不建议的,因为你两个孩子未来升学后大概率还要进行置换,而长河湾现有的价值也很好,单纯为了扩大居住面积持有时间不能拉长的话这种置换的效率要差一些,熙府桃园你要至少长持10年以上才能见到价值,第一种方案的优势是你持有2套1500的盘,未来孩子升学后再做置换主动权在你手里,可以全部出仓换大盘,也可以根据两套的涨幅选择,更稳健一些,可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!
Q:提问:京总，您好。我和爱人在五棵松附近工作，父母和我一起住（户口已进京），一个孩子15岁，一共5口人。永达逸家南向102平的2居，珠江摩尔60平一居，中海寰宇天下熙山府144平的四居（有贷款400万），五棵松附近55平小两居（单位分房，不能交易）目前我们住在熙山府。
问题：1.珠江摩尔是不是应该尽快出手？预计出手价格150~160左右，手头还有200万，感觉好像也没有什么好的投资房可换。2.看到您文章中讲的石景山的情况，熙山府当时6.1万的开盘价，主要满足一家五口的居住需求，如果想要保值增值，熙山府的房子要换掉吗？。3.永达逸家的两居室要保留吗？还是和珠江摩尔的房子一起出手，再换其他房？如果换房，想要保值增值推荐哪里合适？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！你可以把珠江摩尔加永达逸家一并出掉，永达可以回800左右，珠江按照回150，加上你们的现金一共是不到1200，你加300的杠杆可以在田村乐府江南换一套140的三居室，也可以不加杠杆移步到兰德华庭，同样是三居室，永达准确说在田村板块是属于中等类型的盘，考虑出这套是因为你单独出珠江加200现金不好买，一并出掉永达去换乐府江南等同于升级了，方向上很好！关于熙山府只能说这个盘的成长速度比较慢，
参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;因为石景山大多都是海淀西城的溢出群体购买，这种通勤的购买力没那么强，同等市场下相同的总价熙山府的涨幅大概率是跑不过强势板块的，按照上面的置换思路你们可以搬到田村居住，把熙山府出掉，再重新布局一套纯投资盘，第二套的选筹上可以把目光移到全市，以利益最大化选筹,这样你们持有的所有盘更有成长性，二换一更稳健，三换二对于你选筹的要求更高，付出的也更多，但回报也是最高的，你可以阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,在选筹上会给你提供思路,祝顺利！
Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。
现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！
A:回答:您好，感谢信任！关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。
第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以我是不建议你在门头沟内折腾的，
延伸到你的买入方案上，保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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