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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，您好。我和爱人在五棵松附近工作，父母和我一起住（户口已进京），一个孩子15岁，一共5口人。永达逸家南向102平的2居，珠江摩尔60平一居，中海寰宇天下熙山府144平的四居（有贷款400万），五棵松附近55平小两居（单位分房，不能交易）目前我们住在熙山府。
问题：1.珠江摩尔是不是应该尽快出手？预计出手价格150~160左右，手头还有200万，感觉好像也没有什么好的投资房可换。2.看到您文章中讲的石景山的情况，熙山府当时6.1万的开盘价，主要满足一家五口的居住需求，如果想要保值增值，熙山府的房子要换掉吗？。3.永达逸家的两居室要保留吗？还是和珠江摩尔的房子一起出手，再换其他房？如果换房，想要保值增值推荐哪里合适？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！你可以把珠江摩尔加永达逸家一并出掉，永达可以回800左右，珠江按照回150，加上你们的现金一共是不到1200，你加300的杠杆可以在田村乐府江南换一套140的三居室，也可以不加杠杆移步到兰德华庭，同样是三居室，永达准确说在田村板块是属于中等类型的盘，考虑出这套是因为你单独出珠江加200现金不好买，一并出掉永达去换乐府江南等同于升级了，方向上很好！关于熙山府只能说这个盘的成长速度比较慢，
参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;因为石景山大多都是海淀西城的溢出群体购买，这种通勤的购买力没那么强，同等市场下相同的总价熙山府的涨幅大概率是跑不过强势板块的，按照上面的置换思路你们可以搬到田村居住，把熙山府出掉，再重新布局一套纯投资盘，第二套的选筹上可以把目光移到全市，以利益最大化选筹,这样你们持有的所有盘更有成长性，二换一更稳健，三换二对于你选筹的要求更高，付出的也更多，但回报也是最高的，你可以阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,在选筹上会给你提供思路,祝顺利！
Q:提问:京总好，刚入会，学习了星球里的文章，有些体会，但还有些疑惑，需要请教。比如您推荐的清河片区高端盘有价值我认可，但目前下手交易（我这边操作方法可以是卖掉上地东里 91平一套，天创世缘132平一套，共筹集资金2000万）确实很难下决心。比如清河橡树湾现在都14万了，融域嘉园还停在10万呢，两个盘我长期进行过对比，以前他俩价格是持平的，现在就差距太大了。 现在如果让我去14万买清河橡树湾，确实是下不了决心。
我目前这么想，如果市场行情有机会从高端盘往下传导的话，是不是我先等一段时间观察观察，等下一个波动再找找下手的机会？因为我刚入会，还提不出更深入的问题，其他适合落地的操作方法也请推荐，引导引导思路。
A:回答:您好，感谢信任！关于高品质楼盘和老塔楼社区或者80、90年代板楼社区的价格差异，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律,北京过去二十年大部分的楼盘建设模式均为都市村庄改造，我们今天所看到的像海淀的万柳，世纪城，清河，朝阳的望京，太阳宫等这些著名的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的乡镇具备全拆的标准，有的不具备全拆，其次是拆迁的时间线，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，
比如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别价格基本是处于持平的，如果是分批拆迁就会出现有的楼盘建成年代早，有的则是晚建，时间推到今天，晚建的楼盘在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，而价格的差异也是这个因素造成的，这种发展模式下还有一类盘就是80、90年代的单位分房，如果整个区域没有居住环境更好的楼盘，这种老社区还是主流品，相反如果区域内或者临近区域出现居住体验更好的楼盘，那么此类老社区会随着时间的推移而越来越破败，这就是为什么北京大部分区域价格反常怪异的现象，整个老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了次新的价格;
一个区域内有很强的支付能力，但地段内的住宅大多是老公房，只有少量的次新改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，而一次一次将房价推高;甚至涨到难以想象的价格,延伸到你的第二个问题，行情是否会存在传导的情况，这个是阶段性存在的，如果大家的购买力下降，即便是在核心位置，也会出现贵跌贱涨的现象，这种现象在过去5年内的某个时期是出现过的，而从大方向以及未来的趋势贵跌贱涨不会一直存在，因为从大趋势看我们的城市以及国家是在走上坡路的，大家的收入也是一天比一天高的，从货币维度去看市场，性缺性的楼盘从大方向价格只会越来越高，你可以参阅精华栏文章08#通货膨胀货币与房价，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，兼顾自住孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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