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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从/ V R 2 S b N宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上D F b t *这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇: – n 6双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台f P f区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530wE , o 1 = 8 R *左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。^ h ~ Q i 62、需求：置换大Q I + \ ( c / 8 6兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩u E H { c）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动! ^ _ 6 8 c。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套9 U x 2 e房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目k 2 D 1 H E w前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城h m 9（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远U B k ! a P的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和, # 3 0 % : C [ Y平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右s ` I 7 Z \ . Y的小区; K n 5，目前对东西城的小区很不熟悉，a q S D ^ X 0 |看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;c $ : J }您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是^ e x ^ B ) ; ) K比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南c W 7 . . Z二环以南什么都没有，* m + n / G X = n你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白I . f I 4 e土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环j E E = J } 2 f内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首, x a Q 0 d f付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要] Z 6 ^远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换f $ j q : y ] $ L。两种方案，一是卖掉| P O 6 _香雪兰溪，加手里现金，` [ 3 T加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:Q I 4 p ) N Q o @回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗5 f . z P U X R级通货膨胀,普通人的对与策{ # T中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的M ? S N才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产% = l 7 8 , x,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们2 0 u想拥\ + I [ w有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有| e 6 n 0把身价做起来,还是一个没1 4 E S z h i b有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人; V D H都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马B & \ A 4驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情? L . g况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性@ z O . 3 } H , ],一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其V @ j次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一T W h P a : $切顺利!
Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住h – n考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信5 [ # # 1 N { |任！1、* D [ C 7 r我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，= c `这个盘在果n \ 4园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个e Z K盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历# , ) H a K ( ,史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选z ^ ! r m择的话拿着也! j 6 ? 9 f可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投L % l ; 1 7资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加p q t w满杠杠，到1100-1200就能往主要位| ; B 7 } s K I置的方向考虑了，这样你会更快一^ h ) 9 O 9 t B步% # J u，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中, % ^ ~ 0 n ~海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，d Z d z t / `在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现4 j d !，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81* \ p ? j s#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总好，我们已经F C Q L 3 T卖了筑华[ T b 8 , w E年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方案：一是在新北苑世华1 ) e C @ h泊郡、华贸城、铁建国际城买三居。二是在原小区筑华年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星园一期等年代{ W = n s稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推\ \ ~ s M o 3荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选G J , } I 3 k筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘` x z w , &,看后自然明白,品质次新是点状逻辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海淀都能选到很7 \ 7 ^ _ b 5 \ a好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华x m L i栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可以看清河莱圳家园南北向的小三居B \ B 2 E，如果以上楼盘面积无法满足M { = . x M W你们的居住, 4 R g需求，可以看朝青华纺易城和青年汇佳园$ O w G ~ l | Z V130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东` A ^ W x ~ Q H B部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京[ J 6 + K区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北B : F ] ]苑最大的价值就是新区新盘，这个区G N V D w D j O i主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，该涨N ( 0 ` u ~ T的也全部涨完了，所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶G h U t C X B $ b,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑y H = x u这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:请问您一/ 0 ` ^ n * X P X下，1500万现金投资，如果选橄榄城的话，一期二期可以选吗？ 这个盘在选房型时应该注意什么呢？比方说，是应该挑主力好户型，还是选能买的起的最贵的？
A:r ( 2 ? ? h $ 8 `回答; 您好，三期的综合品相会更7 / @ 2 L高一些，价格的话和一二期也没差多少，只能说三期性价比比较高，关于房源的选择：准确说这三类房都能买，主要看的是价格,同一个小区有A( } a ` 4 } j类房、B类房和L \ n KC类房U \ ; c，这三种房源属于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼王的次顶层,观景的稀缺位置,小区的边户全明格局,这些都是溢价项,B类房就是正常的房源,s _ f , ~ % ` D没有明显的瑕疵,但也没有突出的可溢价项,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,只要别以A类m U , N w V * u n房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的价格或者1 I i 5 ^ pC类盘更低的h T , n c o l l价格能买到B类盘w T w :2-3个月转手就赚,可查阅星球精华栏文章81{ m ! I [#北京房产投, ` m资核心逻辑和原理/e . J H B选筹技巧,祝顺利！
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