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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，默默关注有半年多时间了，真心请教，恳请指导。家庭名下在西北旺中海枫涟山庄有一套中偏高楼层三居，无贷款，自持200左右。全家目前工作上班在东城，以租养租居住，孩子上学问题已经解决，工薪家庭，年入30多一点。老人今年刚刚落户，老爸今年尿毒症确诊，需要长期透析。目前想着眼为父母养老，顺带保留一些资产或另外投资增值
有几点考虑疑问，1，中海枫涟山庄是不是要出手变现？2，考虑中海出手或过户父母，用首房首套资质在通州国誉未来悦购置500左右三居，作为父母养老房，老人实地看过，我们购买意愿也很高，因为它距离医院较近，但近几年老人可在东城随我们居住透析，所租房子够住，也不排斥，另外500左右总价在不动中海情况下可以贷款购买，承受负担。3，留下部分资产重新投资别的板块布局或者保守持有稳定理财。投资房产可以利用父母的首套资质去布局。请京总指导！
A:回答:您好,感谢信任!1、关于中海枫涟山庄是否出手变现;西北旺这个板块前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高,大概是在11年左右的时间,两个大开发商分别拿了两块地,一个融创,一个万科,万科做的产品是刚需改善,融创做的是纯高端,再往前面是亿城的西山华府,这三个盘当时瞄准的客群主要是海淀区;而海淀虽然是资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区;所以当时这三个盘吸引了众多城内的置换家庭
而一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/认识新区,西北旺是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天西北旺的配套和一开始一样,如果没有大笔投入和改造力度,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境不好,一个楼盘最终的价值是有区域资源+自身资源组成的,两者缺一不可,海拔高的楼盘都是具备了商圈资源的稀缺加上自身资源的稀缺,从这个维度看中海已经吃到了炒概念炒地皮的行情,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性,最优且最稳健的方案就是现在脱手做置换升级了;可以参考海淀跑赢大盘选筹导图,
2、关于国誉未来悦;这个盘不在通州现有的核心圈,也不在未来的发展方位,你可以参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新和纯新都很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大;你应该先考虑升级中海枫涟山庄,三居室可以回1200到1300这个样子,既然你们在东城上班,可以以工作单位作为参考在附近布局,尽可能的去拿优质大盘,至少要保证家庭名下有一套这样的盘可以吃到未来的涨幅再考虑第二套,否则你数量虽然多了但不一定能吃到涨幅,祝顺利!
Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好。我和爱人在五棵松附近工作，父母和我一起住（户口已进京），一个孩子15岁，一共5口人。永达逸家南向102平的2居，珠江摩尔60平一居，中海寰宇天下熙山府144平的四居（有贷款400万），五棵松附近55平小两居（单位分房，不能交易）目前我们住在熙山府。
问题：1.珠江摩尔是不是应该尽快出手？预计出手价格150~160左右，手头还有200万，感觉好像也没有什么好的投资房可换。2.看到您文章中讲的石景山的情况，熙山府当时6.1万的开盘价，主要满足一家五口的居住需求，如果想要保值增值，熙山府的房子要换掉吗？。3.永达逸家的两居室要保留吗？还是和珠江摩尔的房子一起出手，再换其他房？如果换房，想要保值增值推荐哪里合适？谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！你可以把珠江摩尔加永达逸家一并出掉，永达可以回800左右，珠江按照回150，加上你们的现金一共是不到1200，你加300的杠杆可以在田村乐府江南换一套140的三居室，也可以不加杠杆移步到兰德华庭，同样是三居室，永达准确说在田村板块是属于中等类型的盘，考虑出这套是因为你单独出珠江加200现金不好买，一并出掉永达去换乐府江南等同于升级了，方向上很好！关于熙山府只能说这个盘的成长速度比较慢，
参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;因为石景山大多都是海淀西城的溢出群体购买，这种通勤的购买力没那么强，同等市场下相同的总价熙山府的涨幅大概率是跑不过强势板块的，按照上面的置换思路你们可以搬到田村居住，把熙山府出掉，再重新布局一套纯投资盘，第二套的选筹上可以把目光移到全市，以利益最大化选筹,这样你们持有的所有盘更有成长性，二换一更稳健，三换二对于你选筹的要求更高，付出的也更多，但回报也是最高的，你可以阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,在选筹上会给你提供思路,祝顺利！
Q:提问:京总好，刚入会，学习了星球里的文章，有些体会，但还有些疑惑，需要请教。比如您推荐的清河片区高端盘有价值我认可，但目前下手交易（我这边操作方法可以是卖掉上地东里 91平一套，天创世缘132平一套，共筹集资金2000万）确实很难下决心。比如清河橡树湾现在都14万了，融域嘉园还停在10万呢，两个盘我长期进行过对比，以前他俩价格是持平的，现在就差距太大了。 现在如果让我去14万买清河橡树湾，确实是下不了决心。
我目前这么想，如果市场行情有机会从高端盘往下传导的话，是不是我先等一段时间观察观察，等下一个波动再找找下手的机会？因为我刚入会，还提不出更深入的问题，其他适合落地的操作方法也请推荐，引导引导思路。
A:回答:您好，感谢信任！关于高品质楼盘和老塔楼社区或者80、90年代板楼社区的价格差异，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律,北京过去二十年大部分的楼盘建设模式均为都市村庄改造，我们今天所看到的像海淀的万柳，世纪城，清河，朝阳的望京，太阳宫等这些著名的商圈过去全部为乡镇拆迁，这种发展模式会导致有的乡镇具备全拆的标准，有的不具备全拆，其次是拆迁的时间线，如果是在同一时间全拆那么这个区域所有的楼盘都是在同一时间建成的，这种区域它的价格基本是一致的，楼盘的贵贱根据品质决定，
比如世纪城，新北苑，万柳，品质没有明显的差别价格基本是处于持平的，如果是分批拆迁就会出现有的楼盘建成年代早，有的则是晚建，时间推到今天，晚建的楼盘在硬件方面以及户型的设计都更受人喜爱，而价格的差异也是这个因素造成的，这种发展模式下还有一类盘就是80、90年代的单位分房，如果整个区域没有居住环境更好的楼盘，这种老社区还是主流品，相反如果区域内或者临近区域出现居住体验更好的楼盘，那么此类老社区会随着时间的推移而越来越破败，这就是为什么北京大部分区域价格反常怪异的现象，整个老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了次新的价格;
一个区域内有很强的支付能力，但地段内的住宅大多是老公房，只有少量的次新改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，而一次一次将房价推高;甚至涨到难以想象的价格,延伸到你的第二个问题，行情是否会存在传导的情况，这个是阶段性存在的，如果大家的购买力下降，即便是在核心位置，也会出现贵跌贱涨的现象，这种现象在过去5年内的某个时期是出现过的，而从大方向以及未来的趋势贵跌贱涨不会一直存在，因为从大趋势看我们的城市以及国家是在走上坡路的，大家的收入也是一天比一天高的，从货币维度去看市场，性缺性的楼盘从大方向价格只会越来越高，你可以参阅精华栏文章08#通货膨胀货币与房价，祝顺利！
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
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