楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:京总您好。拜读了您知识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。
未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：
方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。
方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来的方向。谢谢！
A:回答:您好,1、玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;
2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,
方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。
诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。
都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系,
博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错;
3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容