[北京买房]一篇超级详细的回龙观商品房踩盘记录

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总有知友问：为什么没踩过回龙观的商品房？
答：贫穷限制了业务范围。

回龙观商品房踩盘来了，这已经是第三次来回龙观了，前两次看的都是400-500万的经济适用房，这一次踩盘只踩品质好的商品房社区，预算在500-650万之间，这次踩盘完成，回龙观00年以后的房子，基本上踩盘任务完成了80%。

本次踩盘小区：新龙城→国风美唐→公园悦府→流星花园三期→紫金新干线二期→首开智慧社。融泽嘉园和金域华府这两个大盘，安排在了下次的踩盘计划中。

这次我做了一个表格，整理了六个小区的基本情况，大家可以对比参考。

（ps：本次踩盘找的回龙观的经纪人，优缺点分析的很清楚，对回龙观每块空地的规划了如指掌，对我完成这篇文章起到了很大的帮助，非常感谢！）

1.新龙城

新龙城是回龙观的网红盘，小区体量很大，出房量大，户型多种多样。2006-2009年建成的，一共有五期，其中二期和五期是独立的一个小区，一、三、四是在同一个小区里，但中间有围栏将每一期隔开，并不是像柏林爱乐一样完全连通。

一期、三期、四期到龙泽地铁站近，大约走路700米；二期、五期距离回龙观地铁站近，都是走路700米左右。

一、三、四期的缺点是密度大，一期的6号楼是密度最大的一栋楼，里面有特别多开间和一居，多达上千户；楼道干净程度不如五期。五期的优点是，独立的一个小区，两居三居多，密度最小；缺点是里面有一栋小产权的房子。

新龙城的优点是有大落地窗，客厅、主卧、次卧、连厨房都是大落地窗；缺点是密度在同价位的商品房中是最高的。

新龙城有很多户型，多达上百种，真的没办法一一介绍。最好的户型有三种，A1、M1、R2户型，整体排名：A1>M1>R2，这三种户型是该小区最贵的。

A1户型，南北通透，明厨明卫，97平，报价649万，以往成交价620万左右；

M1户型，南北通透，明厨暗卫，97平，出房量很少，很久没有成交了。

R2户型，两面朝南，明厨暗卫，100平，报价609万，以往成交价590左右。

新龙城是我今天看的小区中，密度最大的，但我整体还是很喜欢的，可能是我看的几个户型都太完美了，而且我个人并不介意密度，人多生活的气息浓厚，并且超级喜欢大落地窗。

2.首开国风美唐

首开国风美唐，是2011-2017年的房子，一共有三期，我这次看了一期和二期。一期外立面是红色的小砖，非常好看，距离霍营地铁站600米左右，距离回龙观东大街地铁站600米左右。

二、三期的风格和一期不同，外立面更好看，有高端次新的感觉了。距离回龙观东大街地铁站200米左右，距离霍营地铁站1.1公里左右。

二期里面有两栋东西向的两限房，算是二期的一个小缺点吧。两限房建的确实不如商品房，很明显的对比，朝向都是东西的，外立面也差了很多。

小区环境好，绿化好，有水系，一期人车不分流，二期人车半分流，三期是人车分流的。整体品质是非常高的，离地铁站还近，在回龙观是比较稀缺的商品房社区。

这个小区看了两套房子，第一套是一期的房子，南北通透，明厨明卫，面积92平，报价660万。第二套是二期的房子，纯南向的户型，采光很好，面积93平，报价668万。

国风美唐是今天看的小区中，个人最喜欢的，尤其是大落地窗，超级好的采光。但是好户型，价格真的还挺高的！

3.公园悦府

公园悦府是2012-2019年的房子，分三期，一期的外立面是土黄色，不太好看，二三期的外立面好看一些，并且配备了公租房，不过公租房是单独的门进入小区，并且不共享小区内的公园。距离8号线平西府地铁站500米左右。

公园悦府称“空中花园”，我们从小区前面的底商进入小区的，进入后，坐电梯上四层，到小区里，所以地势比较高。

公园悦府的优点：

（1）小区环境好，规划了非常大的公园，大约有5万平方米，绿化超级好，并且有足球场、篮球场、羽毛球场，有跑道可以锻炼身体，孩子活动的区域也比较大；

（2）物业是万科，管理非常严格，进门需要登记，外来车不让进小区；

（3）小区房龄新，离地铁站也近。

缺点：

（1）位置和其他小区比，略偏一些了，来到这里感觉有点荒凉了，旁边是维修地铁的基地；

（2）周围的生活配套也不太行，商业正在建，目前没有特别多的底商入驻，建起来能不能保证入住率也不好说；

（3）虽然小区里的公园整的花里胡哨的，也不是在正中心啊，大多数的房子在楼上是看不到花园景观的，价值-1；

（4）户型大多都不好，是真的不好，影响居住体验，我们看了两个户型，都不太好。

第一个户型是全南向的房子，因为次卧的窗户被两边的墙遮挡，非常暗，所以报价低一些，面积81平，报价576万，565以下能卖。

第二个户型是南北的房子，93平，报价648万。客厅朝北不进阳光；餐厅在厨房旁边，非常暗，需要开灯；卫生间旁边的过道有很大的浪费面积；户型整体像手枪户型，不方正。

虽然公园悦府是今天看的小区中最新最贵的，品质也是非常好的。但我个人并不喜欢，我可以接受环境再差一点点的，但户型好一些。如果是注重品质的话，肯定会非常喜欢这个小区，值得一看。

4.流星花园三区

流星花园三区是2003-2009年的房子，距离8号线平西府地铁站900米左右。

流三是我今天看的商品房社区中环境最差的，物业管理也是最差的，我很少在商品房社区中看到小广告，楼道也不太干净。人车不分流，地面上车特别多，也不太好停车。

不过流三的价格是对刚需最友好的，500万左右的预算上车商品房社区的两居，真心性价比很高很高。回龙观很多经适房的两居价格都快500了，而经适房和商品房的增值潜力还是有差距的。并且小区的密度非常低，很多栋都是6层的电梯洋房，一层带小院，顶层带露台。

我看了两套房子，第一套是全南的户型，因为临街，所以报价很低，94平499万，户型非常好，只是临街有噪音。第二套是西南向的房子，在小区中间的位置，86平，报价539万。这个户型也非常不错，价格也不高，采光好，各功能间面积合理。

500万左右的想上车商品房社区的，一定要看这个小区！

5.紫金新干线二期

紫金新干线二期是2013-2016年的房子，距离地铁站略远，距离回龙观东大街站1.6公里。据说离拆分后的地铁站回龙观东站很近，大约五六百米。

我们只看了二期的房子，一期的外立面贴的小砖掉的特别多，说是冬天贴的，不牢固。二期的绿化和小区环境都不错，不过电梯间很窄。整体的品质略高于新龙城，新龙城输在了密度上。

第一套房子是南北通透的户型，92平，报价626万，除了卫生间是暗卫，整体来说非常完美了。第二套是纯南向的户型，86平，报价555万，也是暗卫，次卧窗户在夹角中。

紫金最大的缺点就是离地铁站太远了，等13号线拆分后会好一些。回龙观是自西向东发展的，还会有潜力。

6.首开智慧社

首开智慧社是2010-2013年的房子，楼下就是13号线地铁站回龙观站。一共有四栋楼，1号楼和3号楼是商业，2号楼和4号楼是住宅，住宅有小院隔开，不是和商业楼在一个院里。2号楼和地铁站之间隔着4号楼，所以不受地铁影响，更优质一些。

它的优点是出小区就是华联和地铁站，缺点就是离地铁站太近了，有噪音。

我看了一套东南向的房子，89平，报价550万，这个房子没有落地窗，客厅是高窗，卧室是低窗，厨房窗户有墙遮挡。

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