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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。基本情况：我和女友工作地点一个在酒仙桥恒通（不确定一直在这里），一个在东单。目前租住在枣营，我们都很喜欢这边的生活配套，包括朝阳公园，亮马河以及蓝港和三里屯商圈。所以从五月中旬开始看房到现在，把周围麦子店附近能看的都看了，其他地方只看过三丰里。我们的需求就是所在地段人群较成熟，不杂不乱，生活休闲方便，配套成熟。预计三四年内要孩子，暂时不考虑孩子上学问题。下次置换可能在七八年之后。但需考虑父母临时同住带孩子的问题，所以要选择大两居或者小三居。
资金：首付能出到300左右，作为首套首贷，房子总价在500-600区间。问题：1、目前看到合适的有一个麦子店街的7层西户，带电梯，两室一厅，户型还不错，每个房间都有窗，且不临街。总价600左右。有大约20w的议价空间。想请问下您的建议，从自住角度我们觉得没啥问题，就是不知道此区域这类房子的流通性以及保值属性如何。2、除此之外，也了解了不少同价位的推荐，但是从居住角度，我们对朝青、常营、东坝都没什么感觉。结合我们目前的情况，还想请您推荐下其他区域适合我们的盘。感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、围绕三环或四环的老社区，排除回迁房扎堆的区域，价格别超过10万，这类住宅的保值性都很好，像你租住的农展馆片区，枣营南里，北里，西里，博雅园，包括你看上的麦子店街这些盘从大方向上看都没问题，而升值性比较好的盘是有稀缺资源，品质盘在成熟的区域里，盘的本身就属于稀缺资源，所以这类盘一直跑在市场前面，而老社区在市区没有稀缺性，只能跟上普涨的行情，这些盘如果没有楼市的普涨，可能是5年一个价，一动不动，如果有普涨行情也会往上走走，至于走多高需要看整个大市场的上涨情况，这就是老社区未来的基本走势,可以参阅会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
2、关于朝青，常营的理解，北京的格局虽然是以环线向外辐射，但并不是越靠里居住环境就越好，反之越靠里越原始，北京的老社区在市场上占比很高，所以好位置的次新产品一直都是市场上的稀缺货，老房子居住体验差，很多老房子里会有蟑螂，小区物业管理又差等诸多因素，住久了这类房子的人如果有条件一定会换到同区域稍微新一点的楼盘，而朝青这个板块因有大悦城的加持，品质次新扎堆，东三环又缺乏这种次新盘扎堆的商圈，所以朝青一直是承接国贸的主要区域，无论是刚需还是改善，第一站考虑的位置80%是朝青，这一带近些年行情一直不错
常营属于国贸的次级溢出板块，买这个区域客群的特征是接受不了老房子，想要品质还要面积，常营就是朝阳第一个首选的位置，你这个预算差不多可以拿一套三居，且品质还不错，至于潜力只能说常营配套成熟，有地铁是一个价值洼地，往后的市场是有空间的！至于东坝我觉得并不适合你，东坝主打的是改善，且这个区属于价高且没配套，我上条刚回答过可往前翻！整体如果你追求保值稳健选择农展馆片区问题不大，如果希望房子能够跑赢大盘可以往大悦城附近靠靠，品质次新会更有优势一些，建议你多阅读精华栏的会员文章,祝顺利！
Q:提问:京总好，后悔没早点关注您。基本情况：前年购置石景山远洋沁山水一套（链家挂800左右），跟女方父母父母一起住。海淀北坞嘉园一套小产权，不好出手。全家手里有300。准备明年要孩子，两口子都在央企，工作地点都在五棵松附近。家庭年收入70。考虑：明年有孩子后肯定得换大一些的。但现在住的石景山房子刚装修好住不久，女方父母舍不得搬出，认为有孩子可以挤挤。另男方父母偶尔来京住北坞。综合将来孩子上学、父母陪伴，想请教您最佳置换方案，出手时间点。非常感谢。
A:回答; 您好，1、鲁谷的远洋山水保值性很好，这个盘还是作为刚需盘来定位，主要承接海淀西城的溢出，如果预算够的尤其是要三居的可能不会考虑这个盘，所以它的成长是比较慢的，你做置换的话可以往海淀田村看看，乐府江南，兰德华庭都是很好的盘，也比较适合你，距离北坞嘉园和五棵松都更近，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情,这是比较常规的置换方案，其次呢你应该把北坞这套小产权给转出去，北京未来是不缺房子的，大家更多却的是能够保值增值的房子，小产权解决的是居住权，商品房解决的是财产的保值与增值，这种房子在手中除了居住是没有其它属性的，你把这套想办法出掉把资金移到你即将要置换的这套上来扩大面积！
2、关于出手的时间点，你远洋山水的房子在高峰期是不愁卖的，近期的信号已经很明确，市场也差不多要启动了，按照过往的规律,五年不涨必有一波,如果你和家人意见统一，现在就可以去田村看房了，有合适的就可以两边进行了，如果赶不上启动之前买到房子，那就可以慢慢看了，有合适的房源，并且和房主见过面可以交易，这个时候你再让中介帮你房子的买家，两边同时进行即可，祝顺利！
Q:提问:您好！拜读您的分析，受您抓住时机选择调换优质资产概念的影响，决定行动。全款一套望京融科橄榄城三区2居96平米，满四唯一。如果继续持有，价格上升空间不大，况且房子也不太新了，考虑出手，再买入一套三居（未来三居需求及升值潜力更大）以升值为唯一考量的房子。亦庄金茂系列比较新，学区周边大环境宜居，这几年升值迅速，尤其是亦庄金茂府，原本考虑用所有钱买亦庄金茂府137平米的三居边户，但本人自由职业今年刚办理退休，可能无法贷款，资金有些吃力勉强。您的观点亦庄金茂府未来还有多大上升空间？海淀枫丹丽舍三居也是个人喜欢的小区。刚好孩子年底满18岁，可获得购房资格。如果1200W，如何置换房产能发挥投资价值最大化呢？准备持有5-6年，需要时再买房变现。期待您的专业建议，谢谢
A:回答:您好，感谢信任！你最好的选择就是一动不动，不要折腾，我不知你是处于哪方面的原因认为你现在持有的融科没有空间了，首先这个盘是望京70%的投资群体喜欢的，它的品质可能属于中等，但它的地段资源在望京属于最好的，而价格呢是绝对的便宜，这种位置投资的逻辑很简单，便宜就等于有潜力，换句话说买这个盘，只要入手价够笋，过户当天再转手就有利润，这就是这个盘的魅力，而你关注的亦庄金茂系反而要注意，金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，
这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期提高，金茂府在这个区域是领头羊，白话讲就是所有的楼盘涨价都要靠金茂府拉动，就像是望京的保利中央公园一样！海淀的枫丹丽舍板块资源是海淀最差的，当然西三旗现在属于洼地，但价值很弱。我给你的建议可以用融科做抵押以孩子的名义再买，融科这套你至少要等到15万以上才考虑置换，如果你现在要置换融科,应该是往望京的金茂府臻园远洋上努力,你把融科卖掉换到其他区域的品质盘是可以扩大居住面积的,但你牺牲了地段资源,这个是大忌,建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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