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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，这几天一直在认真看您星球的文章，佩服之至，深感之前换房的失败，错过了大好上升时光，目前有一套自住房在东关地铁口，120平米的三居，想置换到成长好的笋盘区域，目前有两种方案，1，抵押现金270w左右+100w现金凑400万首都买一套600万以内莱圳一居，或者和平街两居，或者展览路两居。2,把这个房子卖400+再贷款买，比较乱希望您能给一个比较理性清晰的联系！
A:回答:您好，感谢信任！关于加仓和清仓重新布局的思路，请阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换升级,1、现在持有的房产行情不错，不说能跑赢大部分楼盘，至少要跟在大盘后面，2、现楼盘的成交价和相同区域有一定的价格差，还具备一定的上升空间，3、过去5年每年的涨幅在8%以上，4、区域有未兑现的利好。如果你现有的房子符合以上条件，越多越值得持有，就可以加仓，相反越少或者一条都没有最好是脱手，这个是加仓和清仓的逻辑，我不太确定你说的东关是昌平的东关还是通州的东关，如果是通州的东关会好一些，昌平的话就没必要再抵押了，这个有很高的成本，你这么一折腾，直接交易会增加成本，抵押贷款除了中介的手续费每年还有利息成本，房子没涨幅又没预期很不划算，完全没有理由去付费，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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北京房产、楼市新闻
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