楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？以及您认为还有哪些楼盘值得关注？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是发展严重落后的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的
其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,你通勤到国贸,不如看看常营板块的次新二手盘,它的商圈资源要比物资学院和豆各庄好很多,并且呢价格还算是洼地,苹果派正规的两居室价格也就500出头,它的保值性以及抗跌性都要优于前两个,往后的楼市无论是下调还是往上走都会是分段式的,以行政区为单位能够往上走的只有个别资源比较完善的商圈,以商圈为单位会是一些楼盘综合资源不错的盘,跌跌涨涨是常态,如果再遇一个调整周期,绿城和国誉这种盘会是第一个下跌的,因为它的地段太缺乏基础资源,这种性质的区域贵跌贱涨是很有可能的,建议你仔细阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理这篇文章,祝顺利!
Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问:京总您好，最近有换房的计划，当前情况是牡丹园西里自住一套一居室，市值600w左右，有200w房贷，另外手里有500w左右现金，想换一套大的自住;目前想到两种方案，想咨询下建议1. 直接买二套，现金加贷款总价750w左右，在望京或者朝青选一个两居室，比如望京的首开知语城，朝青的华纺易城、青年汇佳园2. 卖掉当前住房，总价凑到1200w，不过附近看好的小区三居比较贵，金尚嘉园一般在1500w左右不知道两种方案哪种更好一些，如果选方案2，是否有其他小区推荐？
A:回答:您好,牡丹园西里其实在过往的市场上表现一般,原因是牡丹园是一个纯刚需的商圈,区域内改善的大户型楼盘很少,只有金尚嘉园一个,所以这个商圈的置换线路大多都是卖完往外走,只能说牡丹园西里这个盘保值性很好,你可以通过星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询,其次金尚嘉园很不错,有一定的稀缺性,只是体量太小,另这个小区的户型分布,好一点的两居室价格基本在1500上下,
小三居你1500也只能拿到入门级的,那种160往上的主流三居价格要奔2000去了,这样看你无论是花1500买入门的小三居还是花2000买主流三居都不合适,因为你这个总价的话可以拿到资源更好的盘,奥森板块京师、倚林三居室价格1500左右,澳林四期大三居1600,再往东望京的融科1500左右也能拿到三居,牡丹园西里出掉做升级可以,但是我建议你把杠杆加到总价1500左右,这个预算你可以拿到主流商圈的主流户型,长期价值会更好,可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,如果是1200的话可以关注清河的莱圳家园、朝青的华纺易城、青年汇佳园,这些都可以拿到三居,祝顺利!
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
Q:提问:京总您好，研读了星球文章，关于目前买房需求还有几个问题请教，感谢指导！目前，有一套自有住房，在三里河路建设部大院，三居，一家人居住。自有资金约600，贷款可支撑到1200左右，想购买一套未来5-10年不用换的住房，三房理想，二房可考虑。投资为主，如果能兼顾居住更好，孩子目前初中，想着为了孩子以后工作居住准备，或者算提前存钱。问题如下：一是比较海淀、朝阳，好像望京是主流，但是比较远，而且我看好些的房子大约都1300了，海淀说是上地、清河、西北旺，但是感觉也挺远的，如果海淀和朝阳比，或者兼顾我家比较近的西城，请问这三个片区，如果收益相当的情况下具体哪些位置比较合适？二是有些疑问，双井富力城A的3居如何，觉得交通和位置比较方便，相比望京橄榄城2居，还有亦庄金茂府3居，还有西北旺百旺茉莉园和方怡园，哪个更合适呢？或者说相比三里河附近的建设部、国兴家园、三里河东边区域，哪个地段对我更合适？谢谢您。
A:回答:您好，1、我建议是你到朝阳或者海淀去布局一套顶流一线区域，不是说西城不适合投资，第一1200左右在海淀或者朝阳能布局到很好资源的盘，能持有5-10年成长性会很好，第二你西城已经有一套住宅了，再布局到这里统一性太强！2、关于海淀西北旺，清河和朝阳的望京，双井这4个位置，清河和望京都属于一线资源的区域，而西北旺和双井属于二线，你如果只考虑3居在一线是拿不到一流盘的，我更推荐你拿一线一流盘的2居，望京，双井，清河这三个板块的一流盘涨幅都很健康，而望京和清河至少要再领跑5-8年是没有问题的，这些地段的一流盘目前价格不高，便宜有品质就等于有潜力，且成长空间稳健，你5-10年如果有居住需要位置上不合适再置换即可，这期间你能吃到市场上最大的涨幅，无论是你下次置换调整还是升级扩大面积选择权在你手中。亦庄的话不太适合你，一线楼盘已经10万+了，不是否定这个盘不会涨，而是和望京清河10+的楼盘相比，望京和清河的确定性更强，且时效上有保证，建议你参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细观察一下这些盘近五年的成长情况,祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好，偶然间发现您的公众号，拜读了您的文章感觉受益匪浅，想咨询您一下，我爱人目前工作在安定门附近，我持有工作居住证，购房总预算1200左右最多不超过1300，孩子3岁，目前想法是城内城外买两套一套用于积分，一套城内用于占坑学籍，城外那套只考虑保值和租售比，城内那套最好可以有一些居住属性，目前我们的想法是1000城内200城外。城内优先考虑海淀，其次考虑东城和朝阳。想听听京总的建议，主要是资金分配和片区选择，谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于资源的分配，我建议是要不1200全部集中在城内，如果是2套需要压缩城内的面积把总价控制在700-800左右，你城外至少要提高到400以上，这样分配会好一些，如果你积分落户这套总价200左右是很难选的，这个价位能拿到的房子综合资源全差，现在北京的市场格局，即便是城六区内也有很多个常年横盘甚至下跌的板块和楼盘，如果是城六区之外不买到拔尖的区域，不说保值问题，将来你转手都是个难题，关于现阶段布局的思路我基本会向每一位会员传递，这个方向如果错了后面很难弥补，你最好的选择是1200全部打到城内核心圈，这个价位能拿到很不错的产品，可以说是上上等品，但你需要积分这个是刚需问题
选筹的思路城内板块可以以海淀清河，朝阳望京为主，城外板块大兴亦庄，海淀可以重点淘莱圳家园，朝阳可以重点淘澳洲康，大兴可以重点淘南海家园，这三个板块都有不错的教育资源，虽然不是拔尖的但综合排名还不错，属于区域内中上等，以这三个盘为主附近品质相似的盘都可以看，兼顾积分这样的布局2套都会很稳健，如果是1000/200的布局，城内那套除了能扩大面积以外，在选的盘上并没有明显的差距，相反城外那套会失去涨幅，建议你仔细阅读星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容