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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，N 0 R 3 J Q O M s您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套= C j e 5 4 B三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MN D | w W ` tOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持e @ V有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。8 k V ) o M V 62、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的o W Q i _ o。长期看，是否能缩小和区域内其他z e j楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值\ k 5 M 0 q f Y，想R + u海淀和朝阳各一套1）把上地的换– g : ]到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的t : . + j房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种o Q V X操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房/ x ^ I : – e，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地Z ( g N 7 h的学区房还会在后市上涨的情况时还会有] 2 J G u M 0 i比较好的表现吗？5@ z ^ z [ G ) ? 7、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合E k h i R [适的方案O W \ T . M ~，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们s ) w \ M现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套\ 0 ! J次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在16# = 7 w ( i 4 c00往上，你第二套就很难\ { z 1 g了，除非2套都将就一下，s \ : [ \ L p j 0但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票\ _ \ e A，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置& Y v M I r换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行f v – +情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一F + ; s P p直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;_ T i +涨幅最g $ 8 S猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月W $ j I @ ^ W份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价D # \ h F逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场P R W n 6 8 ! u F凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:丰汇园/宏汇园的房c ) f & ~ n # q 2子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?
A:回答:您好，1、金融街的次新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较d C d高的了，排前三应该没问题，如果` 5 @ h u L ^说未来北京的房价3字头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏文章16#北京g 7 y {各区2017-2022楼s & 4 d _ O (盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行( M K H ] \ k /情;
2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位置距离运河商G $ Z j U务中心不远，和运河南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其他都还可，这个盘在区域品质i h R还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的一个区域，每年都有真金白银的) + e ? H投入，并且很受重视，只是兑现周期长了些，如果有新的投资品现在出货也可，如果没有或者相对不确# f L L $ /定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选E ` / 9 !筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛m ( 3 Z \ L t #80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道Z . k P ) 1 , 0这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出q S Z `手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老) m J * ? X破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月u } H ^坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区B u v # q 1可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市T K N 7 C f水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区@ e _ ] 5 C Y a B价值了V E 4 F I Q @，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（. : o2022-2032），对不同区域不同* \ 0 b O类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的b t y , v 1 \ 2区，望京会更好一些，祝顺F E v S利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有U & b商i R r p K _ * R #场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:& N a k . # ] B回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊$ \ S U ! [ b和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这y = % { 7 / ! p样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压u 9 ( ~ ) K U #缩面积{ D E ` Q G z u往强资源区域换，这是置换y $ S c N和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现m % H X F Y Z E r有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做x K j k q 4 ;三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,I X B & s如果置换的不对会出问题1 3 L A,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总你好(12 8 $ r ` @ i z)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿N J ` U a 1 e d ;公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院? V V不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响v t _ I增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现v q e 9 b , \ 6 *在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关K A , ^ , , ^ ^于不同类型的老旧社区我在星球精K * p & / e / 7华栏文章81#北京房产投资核心逻辑y C Y和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘n ^ 2 N w i 5是有学区溢价的，没[ F t v K ` j有划片三小之! w V 8 @ ! $ 0前房价水平很低，划入三小之后价格就一A G y B d f直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要K 8 Z置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万` y R : C ! H , u柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现` c D Q x T报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，{ ^ F g i g h Q万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的! O h O / q业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章` . r v13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没R d = / R必要了，不是说% f 3厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟J 2 W # \顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，l R E你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位F J R问题，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位于东城安外东河沿小区16年买的小两居t J # . K Y H %61平米，小孩已经上学五年级l 5 % x了，这是~ X a C k 8 ^ {现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城这个房@ G & x q h 1 z V子房龄比较老了，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可以承担900万左右的v } { 4预算房款，应该置换的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞y . u G X $ Q N $定海梓府3居，户型层数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不q & 7 O + Z动，等落户后再考虑– f h ] ; 1两套房整体J L Z s N , T置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很# [ ) C @好，东g { 6 { 2城的学区溢价很轻，如果说重c # ^ : | I @ ~可能也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄j { ( F : H 1 h 3，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，h , h B . / d \ h但搞2套对于你个人而言资Y M r M r o源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在一个地方X j s了，暂且不说这个地方是否牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，; [ R M 0 { e清河，望京，奥森你可以重点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持6 } k #龙头位置问题不大，奥森主要j = 9 3 h J的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的0 9 X区域，未来5-10年人效资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如果有调整的空间再配合杠杆置换，7 6 A J P Q 7 =建议参阅星球精华栏文章04#未/ Y f S F % T }来五@ M d年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
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宏观类（部7 [ d A #分文章）
01T U 1 G # N#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人a 4 E S ) \ )的对与策
03#北京O A t楼市价值正在沙化
04#未来k W n五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商g A x } i X e * @品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海1 _ 2 + r学区房选筹导图
14#置换宝典：一{ I ^ d次吃饱10年，拒绝多动症r n \ t P O
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势m M r E ( ; L收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼2 v L } ] ) h市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健U W m W l ; T 1的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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