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北京跑赢大盘的房子不超. R R p T $ y z .过20%
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Q:提问:京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人S n | 1 %首套首贷）。现随父_ 5 P l母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园/ C e & . 3 c N房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集1h V I 8 & v00-150，总预` d A } M s算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西g { n Z城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房s k } % H F子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、 保值g { B S X q性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨Q J J / U Y :逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带9 – k的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购\ z @ E F买力也比较充足D ] 2 0 5 i,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨} / P N . | – ` P,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就u M T q d收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属6 e ] w W b \ _ O于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,1# _ i r ] 8 w7年之后这个盘处于横盘状态,近一年的I i \行情是g f ) [处于上涨趋势,大概1F w 1 N V z ) E0个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分. n % 4 b v 4析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分: J 6 = _ v K割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹1 u 0 e导图;祝一切顺利.有. z 2 H ! g @问题可再向我提问!
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑+ G 0 5 z _ \ 4 p。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，) B / w为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、V H A p上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、W r 6 m 8 3橡林郡` F P几个小区的房子，除此我{ z e 1 # S %们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪| | 5 .个小区保值增值更好，麻烦H ^ 6 Q _排个顺序。2、上地I A w ^ 0 , L { ZMOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方\ 3 – J )案哪个更合理，更保值增值，* E 6 Q {想海淀和朝阳各一套1）把@ M – 8 { 2 ( s上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量M e V .资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成j E Z f J Y o r R莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一Z ( {下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通G R H 8 ~ U 3价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美$ U z按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融] k G $ { :科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾$ \ ; f m，这个才是你的方向，朝阳– E y n K也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般% , 8 N [ =分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到w f 9 k k P E n &第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这T x T一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市_ F D / u j h 4 M渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资d $ ) , ?源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被d & { s C V L动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的A Q U T Y D T {老破小， 小区位于朝阳公园i N u k 9 # %西门7 $ A J \ [ j G和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年U m l 7 G 7 :也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，V J j P 4 6 P最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较^ N ?高，只能换个350-400万左右的房子。 关于买房换房有H a } X以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答U I A – G 5 ~ 2，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的房子位置不错，去望京? Q g H W @ _上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、P K ) 4 m保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子w i z ^，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不k X , $ I C S V考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最D a & ? b { &好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，f A 7 d * ( G o非常感谢
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分_ F \ $ w析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，? T t 7 D I北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多+ : e z ` 7 5 | F为单位公房，也都是低p Q F层板楼社区，相K a R h @比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一X * [ ( | i k i直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是o v { V n N \ n楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅? # z t F也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就I t t S f D x _更差s ` Q 7 6 t [ +了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以V v w b a 8 * S 1自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东B s q p里的2居你都能够得着;
还有一种t T [ w \思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施h P : g L很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来\ o c T H w e t F向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现; C \的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都d N * u –不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室2 \ S \价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行2 R ^ F L ! c Q R情很好，J ^ % q J l并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文B J 5 K章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详, t Y v h u ; 4 *细行情
关于置换节点：我在3 @ H ^ \ f `星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在s = ` d $ A p主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同J 2 M T # ; \ 8 {，但前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的m ) E 3 v付款周期，你x , X Q ( D 6 Y m也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条\ \ { l u件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付( 2 { o R $定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
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