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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好.前几天跟您提问说卖了西城的一居，结果买房因为资金问题违约了,我们在北京有两套房.一套是西城官园附近的一居室 估计能卖700左右。另外一套在丽泽附近的万润风景.房本95平米一层有50平地下室和80平米的小院.预计市场价800;因为不知道丽泽的潜力还有多少，一直没能下决定 希望京总帮忙分析一下;
A:回答:您好，我的建议是处理2套换一个确定性高的，关于北京以丽泽为例的几个新的产业中心何时能兑现的问题，这个问题你要做出准确的预判需要考虑很多种因素，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期文章中写过,建议你仔细阅读,任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，像杭州当年的房价飞速上涨是因为阿里的崛起，阿里带领很多人致富，这些人有钱了首先要考虑的是买房换房，租民宅的要换成高档公寓，住2居的要换3局，住3居的要换大平层，住大平层的要换别墅;这个时候每个层级的房子都得到了涨幅
因为需大于供，那些稀缺性的房产会得到更大的涨幅，稀和缺是两层含义，稀并不代表缺，又稀又缺才会价值最大化，类似于杭州例子像北京的望京，也是一个快速崛起的逆袭区域，而反面教材的郑州，也是新一线城市，但高品质的豪宅卖不上价，一手买过来二手卖的时候大概率跌，主要原因就是这个城市没有核心产业，话说回来这些独角兽的企业形成是和大环境有关的，那个时候正是国内互联网的高速发展期，踩在风口上做正确的事自然会成长，丽泽的定位是北京第二金融街，通州的定位是未来像陆家嘴看齐，这种新型城市要成长，首先要有行业风口，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为，我对投机不感兴趣,而投资是稳健的，投机不是！祝顺利！
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:你好。在海淀上地农大南路博雅西园小区有一套两室的住房，这套不是家庭的刚需住房，另有住房可保证日常居住需求，因此准备出售这套住房并置换成叠拼或者合院，作为家里老人居住和将来的退休养老住房，。独栋别墅超过预算，暂不考虑。意向中的置换地点是昌平的沙河和南邵，或者和顺义中央别墅区外围。请问能否给出您的建议，尤其是这种置换是否合理。
A:回答:您好,别墅的投资属性相比城内住宅很弱,市场流通性也比住宅差,未来也不好兑现,这种产品谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度;如果你们城内有很好的布局,买一套别墅用来改善尚可,如果没有或者很少,从长远角度还是优先核心资产,稀缺物业价值差会越来越大,买得起的涨不动,买不起的涨的快这种现象会越来越严重,沙河南邵中央别墅区外围这几个板块所有的叠墅项目从2017年到今天一直是直线下滑的行情,总价越高亏损越严重,北京因地理位置的特殊因素,别墅项目一直不缺,城六区之外每个区都有很多个,但稀缺的很少,处于自住的需求我只推荐西山和中央别墅区几个头部产品线,或者靠近亦庄的,如果你们能拿到这些板块的入门类可以考虑,否则慎重选择!建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:近期我父母想置换房子。芳古园一区两居刚收了定金615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的两居。用这两套大致1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否该现在出掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了不少;3.置换的小区选择，我老公看了一套光熙家园二期三居很满意，但超预算100多，是否有必要补上预算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您好，1、方庄的资源很差，可以短期过度，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年横盘，像首开菩提，2000年左右的几年都是一个价，你们有条件可以选择更优的产品，没有必要在这种区域浪费时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。2、乐城可以继续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个生命周期，炒概念，炒地皮，炒配套，炒供需，你要吃透后两个周期才算是吃饱，这个时候可以考虑逃顶调仓。3、光熙二期还不错，但西坝河没有好资源，9万多的单价只能说性价比不高，三元桥的次新凤凰城一期，裘马都才10万，这么看你9万多买西坝河就很亏，可以参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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