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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两个方案：
一是在大兴高米店区域买一个品质好的次新三居，大概3年以后长期自住。二是在城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买，但会增加交易成本。以上两个方案您建议哪个，或者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话您推荐哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼盘规模很小，小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！
A:回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这个地方很错配,投城区效率更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转折点,13年之前房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都在涨,涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现明显的分化;
并且这种现象会越来越重,现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,学区房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住宅比较吃香,偏冷的溢出区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨
高米店属于第三类区域偏最后一类,这种位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,旭辉紫郡并不好,独木难成林,没有资源配套,小区体量小,这种属于典型的远郊CEO盘,你现在投城区,未来再往大兴或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交易成本计算的前提是房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无论是自住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!
Q:提问:京总好，我现在有一套西潞苑小区小区70平六层顶楼的两居一套，一家三口住，2016年入手，三万每平买的，老人每年冬天会来看孩子，京户，孩子马上上小学，小区的范庄小学现在升级成了北京小学通州分校北校区，想问下京总，1西潞苑小区定位如何？有升值空间吗？我看在你的精华文章里关于该小区都没体现，也没写价格走势。它属于北关商圈，还是潞苑商圈？它跟东潞苑还隔着一条河，最近的商圈也就是运河商务区的乐堤港了，未来价值怎么样？2.我们想在通州改善一套小三居，自己手里的钱也不多，俩人年收入在40，我在燕郊体制内，媳妇在高碑店那的医院，因为是在顶层，出入不方便，加上孩子大了，老人也要来。预算打算准备三四百，还是想在通州换一个，最好有电梯的。请京总给点建议。
A:回答:您好,西潞苑属于北关商圈,参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图;在通州我不建议继续持有老房子,尤其是非主流商圈,通州的老城区也就是新华大街万达一带,这个是最成熟的地段,物管资源不错的老房子未来人口红利兑现之后还有一定的空间,时间上非常非常慢,其次是武夷花园,除了这两个商圈其它板块在有条件的情况下尽可能的换成新盘或次新盘,另外北关从居住的意义上不属于一线区域,它的大部分土地全部以发展商业为主,住宅很少,以后这个地段的商业氛围要压过居住氛围,北关的金地格林、天赐良园、8哩岛这些次新产品在前些年通州大涨时表现并不好,西潞苑居住体验确实差了点,你可以往东边的运河湾换,140平的大三居价格650-700之间,你加三百的杠杆就能拿到,这个盘的保值增值性很好,是武夷花园板块离地铁最近的一个商品房社区,其次是京贸国际城,这两个盘是比较适合你的,祝顺利!
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
Q:提问:京总你好，看了知识星球精华栏文章很受启发。目前有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000左右。孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校。目前考虑出了大的，筹款到1100左右，月供可承受2.5万左右，在西城买个入门门票。
方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。这样可以保证老二上个比较好小学，老大只要能转学就行。然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。
方案二：卖万年花城，买广外或陶白品质一般的三居室，贷款也可承受。简单看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。好处是方便居住。
方案三：先按兵不动，再等三年老人老家的房子处理后，能套现300万左右，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。这里面风险就是以后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。
麻烦京总解答了，目前主要是感觉万年花城长期持有走势一般，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。如果决心买西城的话，请问哪种方案更好呢？其实主要是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。另外，我们这个资金1100，具体能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的三居室。
A:回答;您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽泽产业区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有优势,比如2居室;三居室总价过高会导致流通性变差,房子只要流通性差价值上会打折,价格上自然没有流通性好的房子有优势,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一般是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出;
2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完全匹配,优质盘优质房源永远是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情况考虑方案,可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总
1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？
A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;
2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来都还会有一定的空间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情
关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!
Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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