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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，两套房，西城新外大街甲8，17年初买的60平南北小两居，中间楼层，学区名额已占，孩子三年级；09年买的100平中鑫嘉园南向两居。海淀有其他的住处，离这两个都不远，从投资的角度是否要卖一套，卖完后也没有特别合适的投资渠道，也就是理财固收基金这种一揽子产品？卖的话卖哪套呢？
A:回答:您好,感谢信任!新外大街甲8这个盘的波动性很大,成长性不足;中鑫嘉园在牡丹园属于中等的盘;你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;第一这个盘热度一般,在牡丹园属于中等水平;第二牡丹园这个板块一般,商圈的流动性比较差,只能等主板块涨完喘息的时候,才能轮到;第三这个盘9万5的价格会导致未来房价阻力位比较难破;这两套盘都不属于稳健可持续增长的优质盘,应该优化换仓,您套出1000W现金,只要选筹到位,收益性会比这个盘可观;换仓的意义是5年前我买的5万;现在已经10万,商圈固化上涨动力不足的情况下卖出在买入一个有上涨空间的盘,从效率优先原则这两套盘都应该做置换升级了;建议你认真阅读星球精华栏的文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利;
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
Q:提问:首先感谢您的阅读和回答。请问650万首付，上班地点在知春路，目前有几个计划：1.买950万左右的知春路太月园两居（80—90平），优点是上学上班近，缺点是其实需要三居室，后面可能还需要置换。2. 买学院路逸成东苑三居室，价格也在950万左右。但是上学上班会远一点。3. 投住分离，在上学附近租一个三居室，再买个有升值空间的房子。目前考虑在知春里周边车程半小时以内考虑。想着万一投资不成功还可以自住。问题：1. 请问从资产增值角度，您更支持哪个计划？1. 太月园、逸成东苑、清河橡树湾哪个升值空间更大一些？2. 知春路知春里周边半小时车程还有哪些好盘推荐？
A:回答:您好，感谢信任！关于置换我在星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过;您可以专门查看这栏,如果有时间建议全文阅读,什么情况下建议投住分离，工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选的范围较广，这种情况如果为了通勤买在工作地就属于资源错配，按照你的资金规划950万在清河可以拿到莱圳的3居和橡树湾的2居，奥森可以拿到京师园的2居和澳林春天的2居，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情;知春路和学院路都属于资源一般的区域，没有什么稀缺资源，盘也很普通，如果没有特别高的期望这两个地段保值是没有问题的
而知春路往东的奥森资源就比知春路好多了，奥森的稀缺资源是人文和生态，底层基因比较好，虽然这个板块也是靠吃外区的购买力，但房价一直很牢靠，就是因为口碑资源很好，对外的吸收力一直处于市场的前端，竞争优势自然凸显，学院路往北的清河资源也好于学院路，有海淀最强产业的集中辐射，区域配套的也都是一线资源，从这个角度我更支持投住分离，其次650万的首付可以把总价控制到1200-1300，同样的盘面积会增加不少，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总你好。我在去年8月买了金域东郡2居作为投资。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦庄金茂府。最近刚在亦庄金茂府交了定金，签到10月过户。金域东郡同时也挂上了，但是最近我看市场挂牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策下来？（因为要用这个指标买金茂府）
2、因为亦庄金茂府买的单价也已经是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到五年的一个成长空间判断比较不确定。（因为是投资，所以想在3-5年内出手）3、我父母家有一套房在丰台刘家窑，2004年的房子，三居室140平，现在也在出售，但是这套房的咨询量带看量都不太好，想问问这个区域的价格会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄这个位置像海梓府，金域属于板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也是改善，亦庄长期价值很牢靠，这些盘还有一定的成长空间，不过不会一直涨，遇到行情涨20左右，冷静期回落个3-5%，下一轮会继续往上爬，中短期我比较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂系这种CEO你至少要有10年以上的持有计划，才能把这个区域的潜力吃透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如果你计划5年左右脱手，应该在同样的盘加仓，把刘家窑的出手，用父母的名额买入，这种方案更有利于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时间线太长，我已经多次提醒这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的第一轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就可出，不要标太高，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总好，这几天一直在认真看您星球的文章，佩服之至，深感之前换房的失败，错过了大好上升时光，目前有一套自住房在东关地铁口，120平米的三居，想置换到成长好的笋盘区域，目前有两种方案，1，抵押现金270w左右+100w现金凑400万首都买一套600万以内莱圳一居，或者和平街两居，或者展览路两居。2,把这个房子卖400+再贷款买，比较乱希望您能给一个比较理性清晰的联系！
A:回答:您好，感谢信任！关于加仓和清仓重新布局的思路，请阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换升级,1、现在持有的房产行情不错，不说能跑赢大部分楼盘，至少要跟在大盘后面，2、现楼盘的成交价和相同区域有一定的价格差，还具备一定的上升空间，3、过去5年每年的涨幅在8%以上，4、区域有未兑现的利好。如果你现有的房子符合以上条件，越多越值得持有，就可以加仓，相反越少或者一条都没有最好是脱手，这个是加仓和清仓的逻辑，我不太确定你说的东关是昌平的东关还是通州的东关，如果是通州的东关会好一些，昌平的话就没必要再抵押了，这个有很高的成本，你这么一折腾，直接交易会增加成本，抵押贷款除了中介的手续费每年还有利息成本，房子没涨幅又没预期很不划算，完全没有理由去付费，祝顺利！
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