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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型房屋有过市场研判及未来行情分析,建议认真阅读,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好;看了您星球置顶的文章,确实非常精华个人情况如下：有一套右安门内宣师一学区 单价10万左右 溢价不高兴不过环境一般;手里加贷款能凑1000左右;从您置顶了解北京万柳、望京、朝青三个片区有潜力、有几个方案 请帮忙提供建议
1. 不卖右内1000选朝青可选华纺南北三居 润枫西区南北大两居 或天鹅湾两居 不过天鹅湾户型稍差 请问如何选择;2.不卖右内 1000选望京 看中只有澳洲康都南向两居有学区概念;3.卖掉右内、在望京选橄榄城,之所以放第三有两个考虑 一是今年可能要二宝 二是避免鸡蛋放同一个篮子
另外有几个问题;1.澳洲康都相比朝青是否位置偏了些 在五环角上 而且望京交通相对朝青差些？望京是产住结合没错 不过想吸引望京外是否也有难度 主要是交通2.除以上区域也有看亚运村远洋万和城 以及右安门鼎立水岸家园及信德园 这几个盘从2015年底到现在都有翻倍 且从2010年初也有15%涨幅 。右安门离目前孩子上学比较近 或许可以自住 其他只能投住。想问投资角度讲鼎立跟信德园是否有可选的原因;3.有比较朝青及望京几个盘从2015以来的涨幅 其中天鹅湾 青年汇 澳洲康都都有翻倍 不过华纺 润枫水尚1.8以下 看的都是目前1000左右的户型;4.看您过往回复似乎没有太多提到天鹅湾跟润枫的是否认为1000应该选望京
A:回答;您好,首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文章中有关于各类房屋置换升级的系统性指导建议;1、如果不卖右安1000做布局,望京的行情比朝青会略有优势,不同的是在朝青能选个三居,望京能选个两居;朝青能吃到的产业只有朝阳国贸一带加上东城,望京能吃到产业除了本地还包括上述板块,关于望京的澳洲康都的位置,望京的刚需盘,刚需偏改善型住宅,有一半的购买人群是来自望京本地,剩余的一大部分来自朝阳东部和东城东北方向,一小部分来自外区,只能说望京的房价从来不需要靠外来的购买力支撑;
2、如果卖掉右安,应该往望京东考虑,望京东是望京发展最好的区域，这个板块的综合资源也都是一线，头牌是保利中央公园，远洋万和，融科橄榄城，这三个盘都属于终改盘也是这个望京的领涨盘，这个区域的购买力应该是望京最足的，融科三期的成长性很好且性价比不错，海拔会更高一些;你从右安换到这个盘属于升级,方向上是正确的;天鹅湾和润枫大户型很好,朝青800的布局是比较合适,超过1000总价越高越应该布局望京,不是说朝青不好,只是望京的优势更凸显,你可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
3、2015年-2017年北京大部分板块的涨幅都不差,你要看2017年之后的行情,2017年才是楼市分化的开始,之后抗跌性最强的板块就是值得关注的,鼎立水岸家园属于尾部盘,区域的海拔很低,丰台南站的资源都很差,信德园虽然靠近丽泽,但这个盘没优势,属于板块第三梯队的盘,金泰城和顺驰要比信德园优质不少,丽泽这个位置如果没有通勤需要,不建议做首选,前面炒作透支不少,兑现起来比较困难,祝顺利!
Q:提问:京总您好，拜读了星球精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人通勤原因考虑19号线沿线。由于我目前还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算。我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代老房。从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总
A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!
Q:提问:房总好，请指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三期，但是好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经升值太多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用。问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，谢谢。
A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户型，3000比较尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖，要一个长周期即可，这种总价的4-6个月都属于正常的周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
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