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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:您好，看了您的文章，受益匪浅，特来请教您基本情况：目前住在丰台望园东里一居室，预计能卖430万，感觉这个房子未来增值潜力不行，想置换优质区域强势能板块。期望总房价750万~800万，两居室，涨幅能跟上或跑赢大盘，目前和爱人工作在国贸，未来可能的工作范围包括国贸，望京，西二旗，金融街。目前已经看过的板块：朝青，新北苑，四惠，亦庄，望京（还未看），重点看过朝青的华纺易城，汇成家园，新北苑的润泽悦溪，花语城，望京还没怎么看，海淀和西城目前还没看。
困惑和问题1.丰台的房子购入才3年，时间不长，考虑到置换也有成本，现在置换的考虑是否正确，时间点是否合适？2.孩子刚满6个月，现在是否需要考虑学区？担心现在买学区政策风险太高。目前初步思路，先满足改善和增值需求，5年后再换学区房，思路是否可以？3.新北苑目前看价格已到高位，周边配套相对一般，也比较远，担心高位接盘，和朝青相比，哪个会更保值增值？以上几个板块以及小区您怎么看？4.望京板块价格会更高一些，您有什么推荐的小区吗？5.其他区域您有推荐吗？谢谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对关于持有的盘常年处于横盘的情况下到底该不该置换掉,有过详细分析,建议全文阅读,从17年到目前为止,北京是有过几轮行情的,优质盘在这几轮中受益还不错,目前的楼市是好的在持续的涨价,淡季慢涨,旺季领跑市场,继续持有不涨的盘会一次次错过其它板块行情,如果做置换表面看增加了交易成本,实际会拥有吃到其他板块行情的机会;
2、关于购入学区房的思路,按照当地政策提前一年以最低总价购房获取学位是目前最稳健的方法,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区就变成了12万甚至更高,多出的部分就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房政策消失会失去价值,回归原本的价位;
3、750-800这个价格买朝青和望京中短期会吃到红利,新北苑的价值是整个区域全是品质新盘,整体居住环境和区域面貌都很好,但前期涨的过快,这个区域的购买力全是来自海淀中关村和朝阳望京一带,这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;而望京和朝青本地置换群体很充足,楼盘可关注华纺易城、青年汇佳园、首开知语城、可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这三个盘保值性很好,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好.前几天跟您提问说卖了西城的一居，结果买房因为资金问题违约了,我们在北京有两套房.一套是西城官园附近的一居室 估计能卖700左右。另外一套在丽泽附近的万润风景.房本95平米一层有50平地下室和80平米的小院.预计市场价800;因为不知道丽泽的潜力还有多少，一直没能下决定 希望京总帮忙分析一下;
A:回答:您好，我的建议是处理2套换一个确定性高的，关于北京以丽泽为例的几个新的产业中心何时能兑现的问题，这个问题你要做出准确的预判需要考虑很多种因素，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期文章中写过,建议你仔细阅读,任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，像杭州当年的房价飞速上涨是因为阿里的崛起，阿里带领很多人致富，这些人有钱了首先要考虑的是买房换房，租民宅的要换成高档公寓，住2居的要换3局，住3居的要换大平层，住大平层的要换别墅;这个时候每个层级的房子都得到了涨幅
因为需大于供，那些稀缺性的房产会得到更大的涨幅，稀和缺是两层含义，稀并不代表缺，又稀又缺才会价值最大化，类似于杭州例子像北京的望京，也是一个快速崛起的逆袭区域，而反面教材的郑州，也是新一线城市，但高品质的豪宅卖不上价，一手买过来二手卖的时候大概率跌，主要原因就是这个城市没有核心产业，话说回来这些独角兽的企业形成是和大环境有关的，那个时候正是国内互联网的高速发展期，踩在风口上做正确的事自然会成长，丽泽的定位是北京第二金融街，通州的定位是未来像陆家嘴看齐，这种新型城市要成长，首先要有行业风口，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为，我对投机不感兴趣,而投资是稳健的，投机不是！祝顺利！
Q:提问:您好京总，我有一套北京顺义马坡的两限房顺悦居，2居的，现在打算卖了置换个3居或4居的，有2孩，老大上高中了，老二还没上幼儿园，主要考虑老二学区，改善自住，保值增值，将来万一还要置换好出手的，目前看了新楼盘：牛栏山的合景天汇，马坡臻珑府，和锦华辰，仁和的龙湖，公园都会，路劲的御和府。
二手房：牛栏山安纳湖，马坡花园一区二区，香悦四季，鲁能溪园，顺义老城区的裕龙花园，京汉绿港，幸福东区，建新南区，怡馨家园，我们来北京后一直在顺义工作生活，爱人今年工作变动，以后是在海淀，怀柔
就是海淀怀柔两边跑，我是家庭主妇在家带孩子，老大上高一了，将来上大学和工作在哪里现在都不确定，我爱人想在怀柔买，我自己是想买顺义的合锦华辰或路劲御合府，等卖了房手上总共有现金270万左右，老大今年上高一，最近3年肯定都得在学校附近租房住，您觉得在顺义买还是在哪里买比较合适？麻烦您给指点一下迷津，谢谢
A:回答:您好,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,顺义作为投资保值属性略差,这些楼盘买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有;这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在市场热时六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健;
顺义本身产业匮乏,本地购买力严重不足,发展最好的一个区域后沙峪,主要的价值还是要依靠望京、朝阳北部产业园的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，马破和仁和板块基本就很差了,首先购买力不集中,或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很差;
怀柔位置更冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔和顺义的产业发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展
这是楼市的三个支撑点;这三个对于怀柔或顺意来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在这些区域计划投资;哪怕是租房都可;您们没有优质的底仓打底，更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期集中资源利用杠杆撬动一些优质板块升值属性比较稳健的盘，考虑下投住分离;有了涨幅之后可以再继续购买第二套;这样有助于家庭资产的升值性,建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资逻辑和原理,按照文章选筹逻辑包赚,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。
A:回答:您好，你安翔南里升级置换没问题，但如果你要计划换到紫竹院附近怕是拿不到好资源的盘，紫竹园附近的次新3居价格全都在10万以上，如果是三居只能在老破小里面淘，那你这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解,你正确的打法应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，用2套换一套，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，你单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，最近的板块田村的兰德华庭最小的三居室130平左右价格1200，乐府江南的大两居120平1200，这两个盘是区域内的标杆盘，你稍加一点杠杆就可以拿到，虽然田村不属于海淀的核心位置也不属于未来的核心，但海淀的购买力足够溢到这个板块，这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！
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