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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:1、房产情况：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。因为一直苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:提问:京总您好，研读了星球文章，关于目前买房需求还有几个问题请教，感谢指导！目前，有一套自有住房，在三里河路建设部大院，三居，一家人居住。自有资金约600，贷款可支撑到1200左右，想购买一套未来5-10年不用换的住房，三房理想，二房可考虑。投资为主，如果能兼顾居住更好，孩子目前初中，想着为了孩子以后工作居住准备，或者算提前存钱。问题如下：一是比较海淀、朝阳，好像望京是主流，但是比较远，而且我看好些的房子大约都1300了，海淀说是上地、清河、西北旺，但是感觉也挺远的，如果海淀和朝阳比，或者兼顾我家比较近的西城，请问这三个片区，如果收益相当的情况下具体哪些位置比较合适？二是有些疑问，双井富力城A的3居如何，觉得交通和位置比较方便，相比望京橄榄城2居，还有亦庄金茂府3居，还有西北旺百旺茉莉园和方怡园，哪个更合适呢？或者说相比三里河附近的建设部、国兴家园、三里河东边区域，哪个地段对我更合适？谢谢您。
A:回答:您好，1、我建议是你到朝阳或者海淀去布局一套顶流一线区域，不是说西城不适合投资，第一1200左右在海淀或者朝阳能布局到很好资源的盘，能持有5-10年成长性会很好，第二你西城已经有一套住宅了，再布局到这里统一性太强！2、关于海淀西北旺，清河和朝阳的望京，双井这4个位置，清河和望京都属于一线资源的区域，而西北旺和双井属于二线，你如果只考虑3居在一线是拿不到一流盘的，我更推荐你拿一线一流盘的2居，望京，双井，清河这三个板块的一流盘涨幅都很健康，而望京和清河至少要再领跑5-8年是没有问题的，这些地段的一流盘目前价格不高，便宜有品质就等于有潜力，且成长空间稳健，你5-10年如果有居住需要位置上不合适再置换即可，这期间你能吃到市场上最大的涨幅，无论是你下次置换调整还是升级扩大面积选择权在你手中。亦庄的话不太适合你，一线楼盘已经10万+了，不是否定这个盘不会涨，而是和望京清河10+的楼盘相比，望京和清河的确定性更强，且时效上有保证，建议你参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细观察一下这些盘近五年的成长情况,祝顺利！
Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
Q:提问:京总好，偶然间发现您的公众号，拜读了您的文章感觉受益匪浅，想咨询您一下，我爱人目前工作在安定门附近，我持有工作居住证，购房总预算1200左右最多不超过1300，孩子3岁，目前想法是城内城外买两套一套用于积分，一套城内用于占坑学籍，城外那套只考虑保值和租售比，城内那套最好可以有一些居住属性，目前我们的想法是1000城内200城外。城内优先考虑海淀，其次考虑东城和朝阳。想听听京总的建议，主要是资金分配和片区选择，谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于资源的分配，我建议是要不1200全部集中在城内，如果是2套需要压缩城内的面积把总价控制在700-800左右，你城外至少要提高到400以上，这样分配会好一些，如果你积分落户这套总价200左右是很难选的，这个价位能拿到的房子综合资源全差，现在北京的市场格局，即便是城六区内也有很多个常年横盘甚至下跌的板块和楼盘，如果是城六区之外不买到拔尖的区域，不说保值问题，将来你转手都是个难题，关于现阶段布局的思路我基本会向每一位会员传递，这个方向如果错了后面很难弥补，你最好的选择是1200全部打到城内核心圈，这个价位能拿到很不错的产品，可以说是上上等品，但你需要积分这个是刚需问题
选筹的思路城内板块可以以海淀清河，朝阳望京为主，城外板块大兴亦庄，海淀可以重点淘莱圳家园，朝阳可以重点淘澳洲康，大兴可以重点淘南海家园，这三个板块都有不错的教育资源，虽然不是拔尖的但综合排名还不错，属于区域内中上等，以这三个盘为主附近品质相似的盘都可以看，兼顾积分这样的布局2套都会很稳健，如果是1000/200的布局，城内那套除了能扩大面积以外，在选的盘上并没有明显的差距，相反城外那套会失去涨幅，建议你仔细阅读星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
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