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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，看您星球文章对房地产的分析，让我成长不少。现状:回龙观龙锦四65平米一居，能卖380左右;西城德胜置业98两居室，能卖1100左右;手头能筹集现金700;想和您咨询1、回龙观65平米是否现在应该出售置换一套大三居，最多能凑到1200，这个预算希望大神能后给推荐品质好点的大三居。2、德胜置业房子有没有价值长期持有的必要？周边的老破小都是15万左右，这个楼盘10万，也可以上学，居住品质比周围的老破小要好。3、希望未来两套房，一套市里上学用，还有要二胎的打算，一套远郊改善用。所以要不保留德胜，置换一套1200左右的，要不就是两套都卖换一个好品质，您推荐那种方式？未来还有老人也要养老考虑。
A:回答; 您好,建议你留德胜置业出回龙观一居,一居室的海拔很低,越往后成长越慢,并且也不是未来的主流户型,其次这个盘也不是回龙观的主流盘,你留着很浪费资源,其次六铺炕的德胜置业,这个盘唯一的缺点就是体量稍微有点小,其它方面都可,未来是有预期的,15万以下你都不要考虑出货,关于新布局的思路,你要是把目光移到远郊,东北南你可以考察三个板块,亦庄、孙河、海淀北部新区,除了这三个商圈其它的最好是不要去,目前最稳健也是发展最好的当然是亦庄,孙河和海淀北部新区只能说预期在未来,有可能5年,也有可能10年甚至更长,请参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/关于新区,
建新区盖楼从来都不是一件难事,有规划有落地有资金在很短的时间就可以完成,比较难的是好产业的聚拢,产业聚拢不过来这个区域是没有支付能力的,这个时候你买这些位置的贵妇盘就会出现横盘价格上不去,孙河和海淀北部还不一样,孙河属于低密度住宅区,也就是新的中央别墅区,主打的是终改产品,这种盘不太吃本地的购买力,大多都是在市区工作的,而且位置上孙河也可以作为第一居所,而海淀北部的产品大多是改善性的,太吃本地购买力,如果区域长期空着对房价很不利,稳妥的就是在亦庄或者孙河选一套大平层,1200能拿个三居或四居,像金茂系和北京院子都有很不错的产品,作为改善还是老人养老都很合适,优先级为亦庄/孙河,星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利!
Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的精华区文章，深受触动，改变了以往对房子的错误思想，遗憾没有早点关注您。第一次提问，说一下我的情况。基本情况:在北京无房，但是河北大厂有一套房（市值140左右），有房贷，现在北京买房算二套。孩子户口在西城广牛学区，25年9月入学，按现在的情况，应该可以上康乐里小学，但因为无房，顺位靠后，不保险。目前，我们租住在海淀单位公房，离西城小学有点远。主要诉求:想购买一套房，下一步孩子上学住。方案设计:把大厂房子卖了，加上手头现金，首付能凑420左右，能够撬动总价600左右的房子。
主要有两个方案:一个方案是，在西城买学区房，孩子户口迁过去，这样能够选择更好的学区，孩子上学也近，但是只能够到老破小的一居或者小两居，感觉这边的学区都顶点了，而且本身也能上西城的学校，买房加成不多，房子还可能不保值。
第二个方案是，在丽泽商圈草桥，菜户营，右安门外附近买，选择余地大一些，600万可以够到大两居，甚至小三居，居住体验好，未来升值空间大点，但是孩子上学远点，如果草桥的话，需要坐19号线两站，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，感觉还是得坐地铁）。另外，家里人不太考虑投住分离，也就是在丰台买房后在西城租房，所以没有考虑租赁的情况。请问京总，这种情况我该怎么选？是买房住，还是应该投住分离？如果买草桥，我这个预算有什么楼盘推荐？如果西城应该够哪个学区？投住分离的话，感觉买房的选择就有点大了。目前很纠结，不知道如何选，还望京总指点。
A:回答:您好，你最好的选择是投住分离，这个投和住的距离你们可以自己把握，如果能接受远一点可以以全市作为选筹范围使利益最大化，因为你们对于学位的需求程度不是很大，买学位和不买学位并不会影响到你们孩子在西城上学的问题，影响只是一个排名靠前一个排名靠后，如果是因为这个因素去承担学区房的不确定性我觉得代价和实际的需要反差太大，没有必要的！关于选筹的方向，布局到草桥或者菜户营方向上没问题，你可以关注恋日花都的小两居，草桥欣园三区的大两居和小三居，菜户营可以关注万润风景
如果把选筹范围扩大到全市，你可以利用其它方式把杠杆比例提高到50%左右，这样你可以撬动800的楼盘，如果是600，你400的本金效率不高，这样你可以把目光移到海淀的清河附近，未来离孩子的学校也不是很远，但可以吃到海淀最大的涨幅，你未来肯定是要再次置换的，如果布局到丽泽一带，保值性不差，只能说增值性比较一般，丽泽一带的购买力比着海淀还是弱了些，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律中有写过北京一流区域和二流区域的轮动逻辑,建议你结合16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)去认真阅读文章,这样你布局800可以利益最大化,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:1、房产情况：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。因为一直苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
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