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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:通州运河区卖房的时机;京总您好：慕名而来，请您解惑。我买了一套通州的二手房（小潞邑，南北二居一楼，90年房子），本来打算在通州运河区附近上班，后来换了上班地点，一直在出租，未来也不打算自住。问题：我这套房子17年至今跌价了不少，房子本身是老房子，周围新盘不少。当初觉得附近商务楼入住的人多了起来后，房价能涨回去点，所以一直没有卖掉。我在北京海淀区有学区房，未来准备把它卖掉。我要在什么时机把房子卖出去比较合适呢？1.北京房价回暖？经济回暖？2.通州商务区大量入住以后？请您给我一个卖房的时机建议。
A:回答:您好，感谢信任！你通州这套90年的房子我建议是你尽快出货吧，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;第一呢潞苑现在不是通州的主流商圈，以后也不会发展成主流商圈，通州的新城是从运河商务中心沿着大运河一直向东到市政，中间这部分是属于新城的重点单位，大运河以北就不属于新城了，要说潞苑有什么价值，唯一的就是离运河商务区北区比较近，房价比较低，刚需上车的话是一个不错的选择，但通州现在没有刚需，你等到运河兑现之后吃行情太乐观了，通州兑现可能需要很长时间很长时间，第二呢小潞邑不是潞苑商圈的主流盘，通州有很多很多个新盘和次新盘，并且呢还有很多土地未出让，未来这些新盘和次新盘会把通州的老旧盘，尤其是那种非主流商圈的老旧盘慢慢的淹没掉，原则上通州非主流地段的老旧盘都要清仓，一套不留，这种盘你继续拿着意义不大，也没有必要，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。
A:回答:您好，你安翔南里升级置换没问题，但如果你要计划换到紫竹院附近怕是拿不到好资源的盘，紫竹园附近的次新3居价格全都在10万以上，如果是三居只能在老破小里面淘，那你这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解,你正确的打法应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，用2套换一套，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，你单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，最近的板块田村的兰德华庭最小的三居室130平左右价格1200，乐府江南的大两居120平1200，这两个盘是区域内的标杆盘，你稍加一点杠杆就可以拿到，虽然田村不属于海淀的核心位置也不属于未来的核心，但海淀的购买力足够溢到这个板块，这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！
Q:提问:京总你好，首次提问，恳请指点！京户首套首付300W左右，总预算没太想好，自己买总预算可能放在400，和对象合买总预算可能放在550 ，我工作地点在7号线焦化厂站，对象在西北旺住单位宿舍，所以考虑买的离我近点，从宜居+保值的角度考虑过黄厂的绿城沁园、富力又一城，从您之前的回答里看出您觉得这几个盘前景有限，底子较差，但现在豆各庄那边有惠多港购物中心了，也在建医院，配套比较完备了，请问您对富力又一城或者沁园的前景有否改观，现在您是否建议购入？如不建议，请问400-550之间您还看好哪些板块或小区，感谢！
A:回答:您好，感谢信任!我对朝阳东南方向不感兴趣资源差只是其中一方面，主要原因是整片区域的格局，请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,西至东三环，北到京通快速，南到京沪高速，从京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎，
东南方位以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店这些位置都是朝阳发展严重落后的区域，不说豆各庄了，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平，建新商场医院学校并不能直接改变这种区域的质量，朝阳的主力发展重心是东北方位,往后产住结合的趋势下，可以有十分钟生活圈，二十分钟生活圈，三十分钟生活圈，你买到豆各庄首先是不会亏的，因为这个区域的价格本来就已经很低了，再往下降不太现实，这个预算如果距离优先我会去石佛营，品质优先我会去常营，最后建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，我95年，目前在海淀三环边上万柳附近工作，首套刚需，首房首贷，目前首付五百万，总价想买个900万以内的房子，三居最好，两居也行，您建议在哪里看比较好呢？我之前看了ZHFHL的房子，觉得有点远，已经付了定金，您觉得有必要退吗？
A:回答:您好，在万柳上班第一选择应该是世纪城，总价900W可以淘到不错的2居，第二选择应该是上地和清河，莱圳家园南北向的2居裸房价900以内，你认真淘淘是完全有可能在900上下全部搞定的，这两个位置都是海淀的核心位置，距离你上班的地方又很近，ZHFHL第一是你没法住，通勤太长，未来只能以租换租了，这样便是投住分离了，投住分离肯定不考虑这个位置,第二是海淀北部新区属于未来的核心位置，具体到我们购房者选筹上一般就2种方向，一是打新博未来，二是选原有的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这种房产价值会持续提升;未来的核心位置,ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;
海北这个位置价格不便宜，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有过海北的详细分析,买新盘主要是买价格便宜的潜力盘，新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，如果价格没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，ZHFHL就是典型的溢价盘，如果这个盘是主城区的一半或者6-7折左右就可以买，这样的一个价格会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，开发商已经赚取了后面5-10年的利润，新盘的优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，世纪城和清河都有产业链的辐射，房价不管是短期还是长期都相对很牢靠，保值增值性也很好，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章投资非常简单,祝顺利！
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之前有一直在关注您的公众号文章，感觉受益匪浅。我目前在朝阳区十八里店的弘燕路小区有一套98年的小两居（65平米），持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环境，另一方面考虑积分落户加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地点一个在西单，一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。
仔细读了您写的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦望山，是西红门西的次新，也比较钟意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期它们的价格产生影响。2.高米店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了该小区的历史房价曲线后发现跟我当前小区差别不大，怕再次选择失败。保利茉莉公馆和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房子和旧宫等地的城市界面有点看不上。
4.亦庄河西的鹿海园和南海家园，没有进小区看过，但从街道上穿行过多次，感觉河西这块都是房子，路上没啥人，街边也没有什么店铺，进城上班也不便利，如果为了收益选择这里，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红门，但总是犹豫不决，希望京总能指点迷津，让我们拨云见日，感谢
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴尬，亦庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是640左右，海梓府稍微高点接近700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5-10年价值比较稳的2个，也是我一直力推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘近5年的行情;
这么看的话差距不大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变低了，你看的盘都很好，选筹上也没问题，西红门和旧宫有它的价值，西红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大差距的，不是说这个位置不好，而是你买这个位置不太合适，我建议是你想想办法找亲戚朋友筹筹资金再增加40左右，XYK、XYD都可以用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性极强并且具备成长空间的房子可以大胆借钱使用杠杆，否则只能说太可惜了，祝顺利！
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