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北京跑赢大盘的房子不超i C ^ L f过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城s : ;区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打Y ^ W n l h算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近| / O =又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短k 8 u p l E m \ R期价值t $ F o K u n不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特H D p . ^ D ^ f ~别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，] D w D . q G _这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2\ d 1 \ L000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细Q d x P s 2 ( z分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是R \ R B T 9 M万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建m B m Q # v议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他` m y \ } V ] w小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图n w l ( ? ! V 8;
关t , m % % m于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住} L i D 0加仓R ` ( j }可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必~ } 9 s # C K要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的# U r e { T空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的@ V _ } P + ` 0 u几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的R X Z ] K N 9 t =124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩Y k ? p 5 k子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近w ; – | @ C期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很s v Y n , ^ H小，今后学区取消，对二室和三室影响w c g * i ? h是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御V 9 % W价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区0 \ |域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。s | v 8 . I
3 在/ W M 4 s d K E H沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该U ! F p如何选择呢，或者就维持现5 | I n s E F状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房E p 8 q(房源很少)。上面方案包括* 8 1维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃1 k 9 d饱10年，拒绝多t J ; = S A , ?动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因B & & n G ? J – I素的纯住宅区域，买入的盘6 i & M # q _相对有b [ W稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。] @ D
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年= u B r i全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规C a & \律是5年U ( N % 9不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易M w ~ | $ #量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的h B R d,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率b E k u 3 V U F a不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一U d X 6个没有学区溢价综合0 \ p u `资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租i 7 U & u x Z u p房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布f ( D z e Y s D 6局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本c q / { , N x其Y ` 6 { H ]实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性8 e k V。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:东四环融创一号X 7 + i S 3 6院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好;霄云路| E 4 q8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园）比较怎样呢？还有北五环顾家庄桥正北2600米的润泽御府，r k D / f 4 Q T有投资价值吗？
A:回答:您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园) e D N G c泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二;霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代% p 5 | k E 1言,顶豪的投资价值比较弱,市场流通性很差,纯属是卖给外地的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,
这个盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度,润泽御府在北京有一定的稀缺性,五环边比较新的独栋产品;园林设计都X \ 3 \ T 5 P很符合这个购买群体的/ $ G I i A E \ P要求,但别墅的投资属性稍微弱了些,一是总价过高占用资金太大,二是流通性不好,如果对居住品质有要求,兼顾自住加投资,这个盘很不错,如果是纯投资,改善置换的户型比较受市场追捧,可参考星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;文章中的楼盘流通性和位置都属于市场上的稀缺品,祝顺利!
Q:提问:京总好！观注了H r \ # p很多房产博主最终选了S 7 n 0 F I您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生% 8 8 ! u [ ^ 5活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（$ t 0 e h 7 ? . (前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理w Z O $ 5 ; B a t想的房子（不考虑学区，也e z ! –不自住！买了马上租出去，L F { k ~ ! | M /一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实O h [在不知道如何选请您给排Z e ( D J [ V f个序1、（融科一期/132平/南北三居/1g / R ( I y P8层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/E i b H $ { J S B146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/14a ( `0平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，. 1 Z或者您^ n ~ o 1 k R q有更好的小V M v Q l 7 t区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区k m . 5 ^ *域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于0 W Y两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买: T U q D c e _到Y s q p ) z B ? %刚需盘里，两个盘的海拔不一~ H \ M = _样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看c u y ! k看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期O X c L ( | T ] c一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成z X Y [ \ V长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是在通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打算把房子换到通州市里离地铁近的北关或y H h W H者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还_ u s @ L n v ! w有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什Y * m [ f m么时候出手好点，未来这个房子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答; 您好，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，( { 4 9 U I B现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红n 8 a Q X % 6利的，万达是\ 0 u 9 N通V N u ~ o州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，! K L帅府V i %二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月q Q b季园，京茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不过品质高的长期价值会p P 0好一些，通j O 4州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大h g a 9数据)查询楼盘的详细行情祝顺| ; m u ]利！
Q:提问:京总好！看Z V 4 D C A了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭9 m 1 V ] M目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距S h 8 y ( S P ~离小学还有3-4年。我们上班一个在金融M d L h e M街附近k 4 r r z x f ;，一个在清河，目前都算比较方便。过B O ~ \去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次E Z [ – D f \ 8 {新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾, W ~ 9 m 0 l D及附近，但S _ l e :都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远V c w g k s B。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内C = z只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一Z F ; G个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降} n R p $ e N s G级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个v – z ~ 0 o Q w Z商品房小区，位置及流通性保值= h [ 4 o K j #性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深I + ( e | /，如果一有条W o ~ } m u件是需要[ ( = 0马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区s 8 E .捆绑，一旦学区再次调整风险很大q e z { / u K q，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原w $ . Q h有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜! W ) 7 b和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本H $ t i q h次还是以保值? i ,增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原] l e ? v 5 T Z理/理解置换,祝顺利！
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