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Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算45j \ * ~ z0万左右，通W O W % | (勤在国] s z ` B贸，父母房子在望京c & k n A O，现在希望增购1个房子，至少买+ h – +个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了@ * 5 ) w O 8，所以主要看的朝阳区东坝，L x A b这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95} . o u d R平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房U K s存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-1B x @ _ ) ;0年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活P H T % j动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙j H 6 a & l分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人= ( t { n距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分$ s P d H p K I感谢。
A:回答:您好，# r c Z1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼2 P # r Z m O –盘资源和户型分数再高其实O V Y 2 z t对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、K O ^ , G ! L 2 8关于东坝，请阅会员文章* ? – F k87#朝阳跑赢大盘选筹导F T \ E f图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不k g K错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被~ f # d L拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，b R w关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足z 8 c c e _ 5 K对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你1 c U q 5 ~ Q e B要是能再提高50万的预算可以去: Q d淘一下常营的苹果派，这个y ` / Z f盘最好的两居户型南北向H g ;的T Z z \ \ ] )价格在530左右，中P W ` E m等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体% V & } &，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，= + u w未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区1L 6 g b o k i h42-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税4r _ y p – t u0多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2r 4 G c y 置换选择在通州0 9 q j融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案^ M * f有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状: = 1。该K & O l = : P %方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋} C Z H Y p ) O有过明确的操作指引,建议0 / B ~ | {全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，` p w | y # l b这是学区房的置换方向，珠江帝景本Z . R身前期的涨价过快有一部分学T ! x区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本O 3 E *其实是有风险存在的，u ^ ` s这种置换的意义不大，学区8 e 5 y # 6 s &房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需T r l要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果\ } [换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入3 M ) f h场比较困难才退到二线，否则建议把: ^ K z C E资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是! Y + X $ R 2 4 j全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优k | ~ K h;
比较8 5 j X 4理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘$ – p G _ $ h吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下g [ 6 ( )一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长y – , \ =性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只2 : o ~ j G能用你总财富的30%去T ( o E博* L H 1 u ] i，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81y r U g E J 6 \#北京房产投资核心逻辑和原理\ 4 O;祝顺利！
Q# \ h:提问:\ J n % i f – t 0京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小y p L N z z t g区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类o * W % @ D F i似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的d 9 )产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上# & 0 5 i涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格i S p z W就一直往上走，Y . B ` 2 9从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块\ 1 @ u W 7 y G i的，最好的是T ` t N n ,万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳d h G (东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好4 2 . * I l A出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两– : w个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章/ } | : T ` B f中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好[ ( K，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11( ( C万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水^ W b \平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看G Z 3 )看* ~ W ]能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳s = 0 d U ( l $ q妥，如果有难度退一步不动c o k为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！持续_ q d ! V 2关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一: p i城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几M M | X个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地Mf o * .OMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个; D o w小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一d S O )居也可。2）把上地[ @ $ I 0 z A $ n的房子换成莱圳的三居，再@ R ^ $ m C ,把国美的房子Y x 2增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段/ # e？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的* 7 |回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后l ] u市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情/ e Y % e ^ t N况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，j u a 1 P如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小* # | D w \ l户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2y x a A X } j g F-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪0 K \ 4 Z套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春] ^ } W节开始一直持续到五一左右;长C f k波则是从7 ~ \ /前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都U G ? n 4 R是春节a % 4 F前后~ P $ Z l L这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果B – Q , L k h ^ &要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动– j w V # v 0 X怕是比较被动，可以走一步2 X k看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
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