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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每& @ g Z /一个交易环节的实战专家;累计实地r ] c !勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼M r g m G 8 R的人买一套优质好房,搭上7 g @ \ _ # R这座城市经济v _ 5 @增长的红n q T = . ~ 7利,K * J L I G H E c得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！拜读了您的文章，很有收获，想向您请教一下我家的换房思路。我家的情况是:女方在亦庄上班，男方在望京上班，家里的房子在石景山鲁谷。孩子两年后高中毕业，想在孩子上大学后将房子置换& * % Q ] ^到离我俩工作单位近一点的地方，兼具保值增值。不考虑老旧小区，想住的舒服一些。望京总价太高，_ e 7 L c *预算够不上。亦庄河西有点担心虚火太旺，高位接盘。很纠结，@ P ^ _ U / V n #请您指点。
A:回答:您好，1、你的提问信息不完整，^ 2 C R只能给你一个大概的方向，石景山鲁谷如果是热度比较高的商品房社区现阶段的保值增值性尚可，像远洋的两个盘，京汉，如@ n ^ 6果你持有的是这几个盘可以等孩子毕业后再做置换，如果是老旧小区建议尽快做调整，孩子在附近上学的话可以先租房过渡，石景山有很多新盘，老旧盘时间越长越卖不上价格，慢慢会被新交付的新盘淹没掉，而鲁谷的商品房因地理位置因素保值增值很A X h V m + 9 7好，鲁谷承接西城海淀的溢出购买力大于石景山本地购买力，西城海淀溢出的群体考虑石景山要么就是距离优先，选鲁谷居住体验稍好一些的盘，如果要是放弃距离以品质为主，新盘更有优势，p t & 3 D W 4时间越长老旧盘的购买力会越少
2、望京s Z M c和亦庄，有2种D 2 S W o选筹思路，要么就是在望京或者亦庄本地选，要么就是f T C卡在双方的中间位置，在朝阳国贸附近选，如双井，大望路，在v \ W P = ~ | 3中间能兼顾到双方S = , 6，关于这些核心圈是否存在虚火太旺现在买入导致高位接盘Z : 1 } z w，我在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过背后的逻辑,建议你仔细阅读,产业资源大于50%叫投资，没有产业资源导致房价上涨称为投机才叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静6 t & G W K : 3 f期会跌20甚至回归原位
而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买W ` B u _ C # c F入会高位站岗，天花板和生存环境也要比普通区域高一些，你可以参阅星球会员文章16#北京各区2017-2022楼a R ;盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询几个盘的详细行情,这些位置的人才吸收能力一直都是城市中最强的，刚参加工作到这些位置的年轻人首先要租房过渡，然后是买房换房升级，品相好的商品房随着时间和区域的价值提升会不断e w p K !升值，这样的区域无论是成长性还; t % & / D是天花板都比较有优势，如果持有的盘行情太差，从效率上越早拿到这些盘收益就越高，祝顺利！
Q:提问:京总好！C G T看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次: p B Z购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情N 1 ] c 4 j况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户: d | S :北京，有通州购房资格。女方在京东方附] 0 ( S $近工作，男方在海淀中关村工Q ^ ! 9作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或S ` ` W _ t s W k者紧凑型三居。兼顾女方1 O 0 & A , 4通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总2 6 \有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租r d ]再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏i K & 9 Y ) * 3损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会R ? k 7 O S –亏损的，, E q y亦庄这几@ G I个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查E e 6 N s H询详细行情;优先) – $ j级为金域东郡，上海U C h g a u沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼] P U盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快M \ | n S $ _ o P搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你{ } + L @ –们的收入稳定，R o { K r F } U b可以适当提高负2 C Z p s | b I债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套| q ] 8 X L W 7 v好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，Q W c X = M T \领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何\ T / @ A f U c &帮助，这么说：如果你现在} h } $确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，: 1 S n 2 v 4 d并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估. e / 7 R计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年C e = B O . C周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:. / } (回答:您好，你现J # a m在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现k E q的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘8 6 } 5 Q I从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，m ] { 3 A y Q r +区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升@ ~ l值是一定的，能看到通州真金白银7 0 1 h u p F的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置; , Y U F换;祝顺利！
Q:提问:\ G % V H Z 1 j京总好！看了星球C V T + F b } D的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名\ a H – @下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型[ * d z A 0 w y K一居学位房。o z } B z B \ ) q家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租x s % 1 q 3 w房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。W k N我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房P f D W $ | z 6 9经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是8 F 3 L : _ D h M否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，| $ : \ # [ )但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思Y f J路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大s = V u c L概130左右。
A:回答@ K c 4:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单; ` h独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产x & E海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合U Z C J G x做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把U ~ R ( Z ^德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2套出掉换[ # } y & m o B w到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一e $ . z @旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源, F c e D G a，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资3 c Y k y x j金) ] P – Z C l Z加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望\ p 7 R + N n w京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前– L Z 4 b e e + u的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉K l ? R v #德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住x f o S n O T X M为主了，本次还是以保值增值为主，s + w这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章4 $ \ ` @ l u & ]81#北京房产投资核心逻j % 4 O r c 4辑和原理) L & / = I l 7/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房i t I ^ . k完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我* i D 2 E们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，V a * & 1 2 H .还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养P ~ @ 7老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓j G V w a卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资g \ d T g ? } z金压力有点大。想请教京总如何操作x L X j U g？
A:回答:您好，首先在布局上你0 N + O \ o们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要h 2 6 / ) 6 E k F脱手的，CBD高尔夫U ; { j U ^ P – S公寓这个盘没有涨幅是Y S 7区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,h ) { s e ? ] \ #百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这z y @ % L J & S个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘– t _ 1 Q \的，在高容积率的& G i ) X K A l %区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值e _ 9 c增值的角度去看，你这H x A ~ ? 0两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续~ R _ w Y在核心圈布局，二换一无论是在地段资源x & y a c ) 4 Z，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，2 j b一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房U 7 K B K * | k ?子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去$ B k H布局到通州| 2 y Y 8 F H Q y，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是O r p R最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融: 9 m 6御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太6 a Z L弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要/ 1 g k u h比融御好很多，无论是商业还是x W s ^ L生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核* a C心圈，像望京，奥森板块养E n e | l 3 & ( M老都很y f F h # p w合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资H s w 3 q r 0核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款k P I S a 4 m，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩# , | } [子用钱，贷款想控制在158 ; 7 9 ;0万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想Y G [ Z c不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-15b \ b y O , l1的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区, ( V 1 $域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很q # | + !久了，感觉现在整体剌激& f V {，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者s = @就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年@ O C 8 [ 2底25年初有可能买Q n 7到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(! V e K O C房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎A \ ; G 4 )么考虑呢）。u q n感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明U b I , M + @ ; O确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换k t ^ } ^，孩子上完学或已经T \ B入学，把原本持有! B t M的学区房置换到相同价格但没有学区d M 5 j 7 S Z ? C因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存H m z s K $在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需L c E A f要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到[ , ; , } e % B o通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很^ K ~ X K不划] ^ h U f算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是` Q a N预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在Q g Q北京;从城市级别看北京u 7 w : = c l y的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效U U : / R 2率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综E G 4 J = g x合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实Z W j X B K是亏的，包括你所提到2 – E ; $ B N n的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度G c I，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性2 j N #。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健I j % g m e p N性的b R D计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过2| Y } E v0%
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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13q Y [ B { _ ! / ^#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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