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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易[ G z 6 g环节的实战专家;累计实地) } t p 1 X b ! l勘查社区超10000个，1500余次买卖经p Y R V G } B D验;帮助在I I m Z Z G # g帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我9[ a e x t /5年，目前在海淀三环边d % 0 s上万柳附近k r C 5 k R W ?工作，首套刚需，首房首贷，目前首付五百万，总价想买个900万m e F \ 1 { E f以内的房子，三居最好，两居也行，您建议在哪里看比较好呢？我之l 2 2 * ) c 1前看了ZHFD c J LHL的房子，觉得有点远，Y @ r . j . o已经付了定金，您觉得有必要退吗？
A:回答:您好，在万柳上班第一选择应该是世纪城[ l 4 z e，总价900W可G H # n以淘到不错的2居，第二选择应该是上地和清河，莱圳家园南北向的2居裸房价900以内，你认真淘淘是完全有可能在900上下全部搞定的，这两个位置都是海淀的核心位置，距离你上班的地方又很近，ZH_ U * V n # $ 0FHL第一是你没法住，通勤太长+ Z n T b R X，未来只能以租换租了，这样便是投住分离了，投住分离肯定不考虑这个位置,第二是海淀N n / ] t x q 7 1北部新区属于未来的核心位置，具体到我们购房者选筹上一般就m I B % [ K2种方向，一是打新博未来，二是选原有的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增人口最初也` n = T ] y a S b是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新n a X m g D 3 L L增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这种房产价值会持续提升;未来的核心位置,ZF6 } I投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是t M ] 1建议谨慎选择;
海北这个位置价格不便宜，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有过海北的详细分析,买新盘主要是买价格便宜的潜力盘，新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，如果价格# } , O }没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象= $ } + | Q，ZHFHL就是典型的溢价盘，如果这个盘是主城区的一半或者6-7折左右就可以买，& : A * A 6 A 1这样的一个价格会吸引一部分不愿意在j 1 ( Q %主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只S D | 1是比较慢，如果你进a K d货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，开发商已经赚取了后面5-10年的利润C x & _ n .，新盘的优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，世纪城和清河都有产业链的辐射，房价不管是短期还是长期都相对很牢靠，. – C N保值增值性也很好，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑r ` N Q和原理,理解文章投资非常简单,祝顺利！
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的M c , * :住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一L R X s c d o些，最近在看E Q i a ( A x %石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，U K U { & $ i M这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况? , x ( ! a =您还有好的推荐方A Z s案吗?谢谢！3 9 g 8 8
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中p L ) S F G T C的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，6 & e & y因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小O . 2 { q F 0 * v的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局[ { G X } ! /还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，L J 2这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房r $ E j I k z B子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散x M B 1仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可t i O G l ) @ }以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布y l ?局的方位，你可z A ` f以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资F v ; –源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么7 a 2 | ) _ ? z g都没有，祝顺利！
Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园89平米一套。现在考虑几点：1、资产保值, 0 T Q o增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右;问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较关注，在这个板块里 天鹅湾% J q J X 8 罗马嘉园 润丰水尚 华纺易城 逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅2 d `湾一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在100左右，报价890万，装修风格和质量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手
3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价5 3 i z s B值吗？毕竟已经2u ~ u0年的房子了4、盈科中心 麒麟公馆 这种70年住宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁
A:回答:您好,1、朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优= 6 O d g t . 2质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好Q o ) + ^ k的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线上,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘Q i H h R好的房源就越来越稀缺;价格自然上涨;
2、在具体选盘上,建议不要标新,用/ @ V普通大众的眼光去挑选即可;正规的户型;南北向就是好户型,小复式的利用率很差,居住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间r f 7 $ R . # a 7会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已L ( o j ]经在市场上很好了;投资大* U K话特别_ W E { }大的户型不是最佳选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;按照星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理选筹包D / y B Z u赚!
4、盈科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的N L H D _公寓后期的物业基本很差,? ] I n 6 W B因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域的购买力是否和区域的价格相匹配,我在星T G ] y `球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车@ v e ) 4盘;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套H p Z | Q N好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住r [ ] / H c / O x小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右[ 5 a N D @ ^ _ +您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了n ` A C W f k }朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳p / G大都会的3 3 M + 4 v M房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司O y _ Z l @ d购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整` | \ 6 I +个北京能\ e E b ( l #够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本o & H @ S S $ y N持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一– – \ ` j套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展F e v T 5这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是+ M ;80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,n y q s A 0 i ` T静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未) T j 5 I H v来的核心位置W L \ @ D,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北W g ( ~延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种X t Z X v S I区域后期兑现起来非常难非常P 4 m y O l f j !难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读q { y g . e精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源t [ 3最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳g _ i G 2健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,c i k ) v [ )后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏E = 9 i ; } S p g文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(k { B历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,s 1 N ? l H = Q 6其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通x p * ` a ^州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这0 3 { B两个L I A * [ q房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于^ R z 4 i 5 F i J万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹s ) H导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远F # % 9 1 R } (洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下* D A X { V来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资x o c n源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合} T U &1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，c . ) y丰台房子Q U K x L空着，准备出c k ] ` / 9 ( L _售，5年内估计还9 x R : N Z A得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，/ o # 8 O总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾+ N F y X J C m天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台z 1 T i 7 W ]以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知K h i ~ n道怎么样。后来又想在大成8 } w C T q l郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;b F _ U L & F M现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些j @ x 1 ; R c K T？我这种情, \ d @ 5 o \况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1S ( w ? z j300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹Y f I z q A T配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比F s n n j 1 ) y –着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰A C 8 6 X s G 0 *城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更. O * % V v f有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有\ * ; z l成熟的产业资源和基础的配* W G *套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#: A Y北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一i L b个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前h N \ n _的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清n [ a ) _ 2 U ,河，从确定性? 9 o v n ; b、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在V = 0 E房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科& L R s f : S技园附近有500W、100平左右三房J . q ^ n，富z V + a } Z O W锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技[ L U ~ w !园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这T [ i `种产业类型缺乏市场活力，目前: } a M这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格e # l T 9 8 w不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计% U D E X = ) x划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山? 1 X L l v O 7 I的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以保值升值为主，其次才– N G .考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如果预期j ^ B 1 q Q , 7是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-27 ] k g022楼盘涨势收益分析\ N Q S 0(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗m e . 8 O U & p z级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠l ? 5 6 ? I ) @杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#. i 8 F 0 ( O学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京1G h i e . $39个盘，稳健增长的只n F j有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收t H G w {益分析(历史成交r c ` y大数据)
17#石Z F A w ] 6 \ t景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通2 C b 3 @州跑赢大盘选筹导图
84#大# B $ E 1 c U g J兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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