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Q:提问:京总您好！我岳母1l K J & } R {7年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居R I w \ ( S F G T，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎6 N o g E (么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有h & A Z d J没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要P Y ] C f D M ^ 8说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用b t v , A T l,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来O { q ^ 1 z再出的可能性极低,f $ c \ /只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流– ? ~ 1星花园三区140房子出租。目前租住# o ) =儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南s w 6/西二旗两边跑，未来亦庄的也& ? @ F ] v ) R许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预f + j算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距D / 1 / O e离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成Z S j长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以p _ t 5 F 8 + i X吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房0 q \ ? ` b子行情又太差H ; %，只能压缩面积往强资j _ u X { b v & :源区S $ L 4域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换* 9 } 5 Z R D到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交i ] { 2 C 6通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑c u R现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以b & W 0 h N O L选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2O H L b \ L \ 1 #套，800-c ( * m \ f + 8 O900这套选g D P ; 8筹方向上不出C F H ] b ~ %问题是可以吃到行情的，300-E 6 X u j / h a 0400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加[ O 7 B \ 6 6面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利k * = /！
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，+ V H 5 Q老二过几年上小学，如果[ H X + u ? {卖掉现在的; ~ .两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能) P t { [ p稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型@ N s v G P , 1 ( 周围L j , { u ~ M 4配套 出行 生活体验等方方面面能满足% { H x我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中e – F = a ( + 3 w央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独c y J } { w 8 G栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有2 * E / \ 1 s稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#Y W r I 1 i北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算i { B不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，) r 5 A % ^要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北B J T U苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好，本人家庭情况和需求如下：一、家庭资产{ 8 W F y l 3负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完S = \ 5 l L e贷款，最多回来100万，帮\ Z . ) W助不大。另一方面还留有d M z U积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子e S C { ] ! i c落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多Q m 0 L P 6万。境外有100多万股票，暂时s 6 k不打算出售，e ! E ~ 8 G ^ B跌幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到2l ^ ! b h a 1 ,00万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问h y f j题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是2: M _3年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+y Q ujyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学H Z – n区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望^ . N / * $ v @ 3京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？X i D d ~ W c H还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？
A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现& m / i象,卖S : *家的心态并不弱,可g – N I C `能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨_ @ ( 0 ^ w D一居室Z d h A R V d,青年汇8j \ ` L i P #0平( E !的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应V b ?该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,h – % ] & + )但增值性不如朝青的,可a _ |以通过星球精华D R – u o 7 / N栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询6 W 8 E x + N x详细行情7 ~ 5 = k K R;3、jyd的风险只有抽p { d 2贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京? c X % C _ :的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而b I c \ 8 l –已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小( 2 E W ] R A面积最低总价,这类盘从历史涨幅看M z 8 2 ] L ,不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好\ C c L \，请教一下：目前有富力城三居一套0 p \ _ 4出租，马连道学区房老破小两居g ] g Y 3 o一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老# = D I ?人在近郊考虑: C 9一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指F o :导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精$ N J $ ~华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预i % x } e r %警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析i @ m C $,建议你认真阅[ l h ) ~ W y a a读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口m ( D t ! B的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比_ ! w b { % q (大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把o j W q # h马连道的学区T W 9 A M老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近G – M h m \ 0 p方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总您好，追加提} 6 J 5 T ? M 5问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续R E n u G – X走高，成交下跌？现在准备置换买入观湖国际合适吗？谢谢您
A:回答:您好,1、观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石v E k . 9 : F 3 e佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,楼盘决定未来的成长Q ! z {性,保利东郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性J ( 4 v : A G t都高于保利,如果论社区环境居Z P 1 q 3住感的话我觉得观湖要更强一些,只_ 8 K K = ` 8 ^不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#O 0 ; v北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;
2、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需) S T要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会P H o N J g g出现严重下跌的情h / $ [况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅H 8 _ D度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流K 3 l入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;祝一切顺利
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中，老二[ : – D刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东[ t 0 ]城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两p ? d个方案，方案一是两年后把k o 8自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。D S Q Q T 3想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要Z W . e B w 6不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了x 6 b { y解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有D y # ~ [ D v的南新园小区从K s & ^ a j R t ~长远利益应该做置换* l ? A @升级，我在星l B r J x :球精华栏87#朝阳跑) # v U Y赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进M A 9 | 2行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老, L C 7 @旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选z 3 4 / ! c也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位H Z Q M w x = $ m”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升| O H级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里u – Q \ k :，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼[ B A T ( 9 1 –盘详细行情;w S v 8 8 t如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提X ` 7 =问:京; V V ,总您好，本身* ^ L D是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红X Q D m R r _利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问A O y仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏R 2 Y $ V i , 2 g文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部y p \ , (分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,U + I p t p =比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也* a P 3 x v 7是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、7 3 X *政策都没什么太多关系,偏远地区越x c D – V 6冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于B a b \ B e ` P )产住结合,也是目前北京产住结合发展最P q O / Z好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知` T ] R V Z j识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利: { T金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声X z $ l W \ : R !望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一h . w m o U _个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、I 1 . \ _ [ } (望京这类区域的共同特R 8 M d G 3 w t ;征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套P 2 K均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质+ o c r P I p 2 Q住宅区,稀缺为贵,用保利B c ` V k N #和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产b \ 0 # u j ]投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
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宏观类（部分文章）
01#u 1 \ \ ` B北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命} = Z S大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典I 0 v & 8 G –：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝H u Z q \ % _ R 4多动症
15#望京139个Y – 9 l盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据B 0 x I)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81w R g#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选# O * R 4 w o ! #筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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