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Q:提问:您好，看了您的文章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想S \ m w U a / !买比较新的，感觉! D I y能看上的B Z l也就亦庄啦，但海梓府的三居都快要800啦，买了会不会站岗，还有什么其他比较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢j x c _ m h ` %！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄– * S长期价值很好，短期= p .的话看买什么盘，如果是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像Q m Y @ k海梓府和金域东郡都很不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关，这两个盘在5年期都具备成长性，你在亦庄买的话y G \ 2最好是围绕金域东郡附近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块的主流，其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能满足成长性，f s U像朝阳海淀1 ] * i ` %都可以选到，看你个人倾向哪个位置，祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大} w k s M 1兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的C w b O ; 3影响，导致不但没有增值反倒跌了41 \ { 1 9 r m0，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、U k J Q ; p f如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，h e x家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换p @ e N @ k o还是等到入学前一年也就p y # \ ~ i e % k是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因X ^ j } %为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精O v + Z $ x s f华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在^ ( :区域内成熟的位置，或者未来的发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性W 5 D 8 e % K资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整l n ? 0 7 2 _ 4个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很P * & I 7 ( 1迷茫，$ F V应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。= h S e & =
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区e 9 & r C 1 ;诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房N P k ~价上涨学区因素不重，u J u \ ~ 7 = @ 4大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入\ ] ( G学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，t : w #优质产业会持续吸收在京人才，Y 0 (这些人才到这个区域工9 r ;作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通4 l A : u R y $过星球精华栏16q r w F b J P q#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇+ H l V U天宫院这些位置属于A * O % B卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,4 $ [ p c \未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商m x _ v品房，除了中央别墅区的别L F z 3 T [ m V墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由s 0 – 4 }于不懂，房产投资很失败：17、18b z K T s R年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和# j x A1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结k q B H Z清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话0 . S P ~ R \ S，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留B u a c H %着自住或r 8 % M 1 w k M出租？3.由于是二贷资格e 5 ` @，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘L q Z保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复[ q & O + p杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答3 _ E c:您好，1、关于你天津的[ 9 6 `住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房w g q 9 X产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是% | y W . C g Z w留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至J } ( – T少要等价格涨上来= 0 .，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没G 9 ( H A必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能a N + V # r R性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势4 9 w @ ` #，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这@ , v种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区% G V w V r K I R就成睡城了，睡D P ? C j y \ \ )城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款$ r 0 f _ r 8 ] t，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等} 3 D h y A y于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有E [ Y ] I } *很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接D * = v – R Z下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好，总价2000w纯投资，4 { ] h – p重点考虑稳定性和增值性，下面的几个选项您帮排一下序：清河橡树r : ! * Y m湾、太阳公元、保利中央公^ p S X 6 8 O Q g园、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、如园、西山壹号院。感谢！
A:回答:您好M x m,太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆这四个盘要长持才能吃透,你要考虑二次置换的时间线,东湖湾和橡树湾成长性很好,如园和西山壹号院板块没有好资源,这种终改盘地段价值一定要大于楼盘价值,后0 ` f \ d c .期才能保证可成长,否则输的可y V 2 x T能性较大;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大y F P m I ( l 2数据)查询以上楼盘详细行情;如果注重稳健可以优7 – _ z先考虑东湖湾、橡树湾包括融科橄榄城,这三个盘目前的价格T ! r * W ,不是很高,尤其是融科,地段资源很好,按照5年期涨幅会很不r . )错,好资源地段好楼盘便宜=有潜力;差资源地段,好楼盘l [ ) _ [=品牌溢价,祝顺利!
Q:提问:京总好，我们已经卖了筑华年的一居，打算换一套三居，暂无学区需求，总预算1100左右，目前有几种方_ V M s案：一是在新北苑世华泊郡t w 5 B X、华贸城、铁建国际城买三居。二是J r %在原小区筑华\ ] Y年买三居。三是望京慧谷金色家园，宝星U [ {园一期等年代稍新品质还可以的小区。从未来保值增值的角度出发您更推荐哪种方案呢？或者这个价位在海淀、朝阳区域还有什么学区溢价相对较低，品质还可以的楼盘推荐吗？
A:回答:您好，1、首先建议你认真? [ i阅读星球精华栏文章81#A _ 7 x [ L u } =北京房产投资核心逻辑和原理/选筹逻辑,文章中对不同性质的区域应该选什么盘,看后自然明白,品质次新是点状逻z | L m辑，越靠近资源集中的区域，品质次新盘# s ?成长性越健康，如果把这个预算的面积压缩到2居的话在望京或者海m : 6 F c # S w淀都能选到很好的盘，如果3居是硬性需求，那你就不应该还在这种区域选了，这种资源密集性的区域是贵涨贱横s D # v b z跌，品相一般的盘行情并不好，应该在这些区域的3-5公里选一些中端市场的偏改善型的盘，靠近核心位置的溢出区域，如果基础配套完善，有相对不错的资源，中端偏改善性的盘比较符合未来的市场需求,你可以参考星球精华栏文章01#北F 1 o Q \ : i京楼市的十年主流预判（2022-2032）
这种区域的a A | 9 8 f涨幅特征是贵跌贱涨，望京你可以看融科橄榄城的2居，澳洲康都90平的小t ~ 1 A f s ,三居，慧谷阳光南北向最好的2居户型，海淀可; 1 \ P h U以看清河莱圳家园南北向的小三居，如果以上楼盘面积无法满足你们的居住需求，. w 2 p可以看朝青华纺易城和青年汇佳园130平的三居，望京和清河属于资源密集性的区域，朝青属于溢出，有基础的配套设施，区域资源还不错，在整个朝阳东部有一定的稀缺性。可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
2、关于6 ] ]北苑，普通住宅未来的行情应该要好于品质住宅，新北苑最大的价值就是新区新盘，这个区主要还是属于承接地区，靠东西两大产业区的购买力，当年比较火的时候70%的购房者也都是东西两大区置换过去的，新盘带动次新，次新带动老房子，! m * R B @ 7 8 g该涨的也全部涨完了，所u v \ ! c q J V `有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶* Z \ L K n L 3 ,,需要能够承接更高端的客户,只有这样这个区域的价格才能破顶;说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有C R P J T 2本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才k | ~ l有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;筑华年可以买，` & 5 T l ` O \但应该是加仓，不应该是换仓，换仓就没必要再选这个位置了，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱Y C ] $人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或\ ( @ , $ @有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊= / y m i，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，y % L ! L % : |棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确] { ) ? V s说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高I = , c `，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特z r . c别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买A y g p E }入盘的成长性，不应该关注租金i a r \ S b 0水平，如@ 4 4 i { & j l果将来孩子g 4 : : ~ 2 7不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房u \ F J Q % 7 ]子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，# z V . \ h t + d想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长j n }性不错的盘，观湖% – S换棕榈泉保值还可增值效率N a c W B t z b O一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好，近期准2 E \ 8 v P H备出手换房，目前卖掉大兴枣园老破小，大r * k e 0约能有1000左右，家庭年入40-50，准备贷款入手海淀或者西城具有较好保值增值的a S D资产，总价1200左右，就q V Q / a u a M R是想选您经常说的海淀西\ n E城+地段价值+学区价值都不错的，给将来孩子上学用，不求自住，就) 1 l k s 2 d K是学票+保值增值。我俩在南二环上班，在南四环和父母住在一起。
目前考虑的几个盘有：1.中信城一二三期，四期太火了估计1 A Q * m 7买不上，可以考虑买个60多平的一居或者小两居。2.紫金长安，估计也是70-80一居或两居。3.西城晶华，或者北京尊府的一居。4.世纪城万柳5.上面几个盘的替代，比如永定翠庭、华龙美钰、紫金印象的两居，但是看您之前的文d w v K 1 [ L @章，感觉保值增值不如前面几个;请您帮我把把关，如果请您推荐排序的话，应该怎么选呢？非常感谢
A:回答:您好,理解完全正确,整个西海品质较高的次新小区} ! \ l ` j F 0 r学区风险相对较低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学@ j p区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;需求纠正的是你要知道整个西海优质商圈的购买力分布,这些拥有一线资源的次新盘,大多购买力全部集中在改善群体,至少是个三居以上的户型,这部分盘的涨幅还是比Q c N ? . ( ( L I较乐观的,并且流通性都不错,
小户型的涨幅相比大户型会慢一些,购买力不同,接受价格程度也不一样k 1 3 m Y 2,小户型大多都是刚需多一些,能占到市场上80%,也不是说这些小户型不能投,入场价格需要超级笋,一般的小户型挂牌价要比大户– 8 T B型高一些,淘笋有一些难度,你可以去看看,P J . q _ 0我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）对不同区域不同类型房屋有预判分析,建议你认真阅读,其次如果你们近几年没有学区j ! R e i ! A需求,是提前1-2年买是最好的,这样不用承担不确定性的风险,接着你上条回答了f L n # u # } U ]具体学区房的问题,可以参考1 N G ` 3一下,祝顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出^ b M来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是q 2 ( g c `降级啊,置换是升级,你应该B E _ n往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能m c S只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的f B g * \ ] { &房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是: D S Z置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的6 B d P + 5房子行情不好,0 i V或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保6 X j Y \ !值增值,租房过度,孩子上完学后m * S v 4 ~ R & 1再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后B x o c @ * ] &再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定X O G t 1 1 Q会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
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