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Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使g p O @用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量| u W * T，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水] A J | q岸一居$ o i ; q 9 e o+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必2 w r W s @要等地* q u铁开通吗？还是现在G Z O – * g 0 Q m就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位9 G ` W N E g ,置绝佳，但是全区双6 w w F ] 5 ) f m限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担Y b A J心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸b ! 7 J Z？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位* S ] V E策略很] e i s i v \ o好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要A Q u } N Y对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的N m & { @ c g /小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错2 – X A的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最5 g j ] H # j d \近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域9 ( L f Q X可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原– U E { ^ C c有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人( + b D c M 3 I口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多k : + U ` c,这种区5 ! i 9 9域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经i z 4 x C J /济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理% U p . K w,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#4 b ! g 6 H朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星1 + N W V O v 3球内精华文章选筹保赚A e g U 8,祝顺利!
Q:提问:京总，请问，1选房范围在; \ n S ` b [海淀p q c .区永定路，玉泉路O * 1 + 5 5 V :，田村范围的话，75l 6 ]0万的预算，三居, P q室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买e 9 / Y O a建议，81#北京房产投资核心逻辑和5 ? f F G & d f l原理，海淀建西苑这3 3 K , x X , H个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的= ; ~ M * p +购买力是5万左右的水平，没有居住体验l s E F 4 . ? * e，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很w w F V难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域y b K ? x w a 0的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者q s I说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北8 z q } S c延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子B 4 S ] ? m t的综合= 0 l u W资源，而不是单一某个9 3 { Z F Q r W l亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城l 1 /或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面A p A积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路c u R u p | _ 5 485号院、I 7 v x D | 1如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还L V q L C 2 w w 8有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善# 2 R W c 3 i一下住房条件，在三环到五% $ [ ? F %环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有r w j留下的价值吗？另外合生me悦3 x B { @值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远r l N Y % \ T洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹* s w P $ P U A导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到3 f o – l } Q +海淀西城溢出的楼盘，参考17#石/ L x e e R 7 c o景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁Q k e区域，再锁商圈，后F k 9 t = K # j 0锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，{ [ U ! 0而房~ Q m o T ~ ) \ 4地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很% [ % Q * v F N ?好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:京` f \ 8总好！看了星球的文章和其他人的问答，收m z \ u O @ 9益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型j 2 ^ ` j t r紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望] S m A j M I 3京的房子，偿还贷款后W W l J f 3 D t \现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等f X ^ ` z j 9 N又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:G q \ Z P +回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺2 M . Z好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果4 R J b w d L i只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
b b p不建议你2套出掉n % M换到德胜，这等于F k # 2把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上E C 9 1 B淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新6 Q ^ ~ : . m \ ;，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场R L c V k 0线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购\ $ = 6入时价格23[ ; h i3万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考$ 0 | 4 W / !虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的J d M { \ j点如下：
1、考虑是否– x = r ; Q } H 6现在就要卖掉老破小止损，[ A [ m j还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现` Z = g ( L ? B有老破小，因为老O c x = R k破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴$ a ; ~ q机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空k [ W Z白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市f P * 5 / A F 6 |场q T % i z会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大@ w 6 v 0量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的o = $发展核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很% \ M u ( x D Z迷茫，应该尽快做置^ 7 m } .换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价= C m , /格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业a B q U – x ^ Q结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，7 { D ! 0 & m小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区n ` | 9域工作第一诉求是租房和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-21 o ) O & o $ L022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区? ~ b Q G m域流入的人口购买力很弱,本地又有没有X T @ J V核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入% # X i @很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投e q _资不应该博这种区域，9 E =祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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07#巧用杠杆，贷款的利用
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微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝@ q – 6 ^ S \ !典：东西海学区房选筹导图
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17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文# – + D e /章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
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83#通州跑赢大盘选筹导图
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