叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易# E G环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:您好，目前总预算700左右，工作在六道口附近，没有学区要求，想要买一套自住，大概率会长期持有，目前朝阳跟丰台丽泽商务区看的比较多，六里桥附近的保利百合将将可以买两居，但是感觉0 # x Y K有溢价，朝阳主要在三里屯国贸附近的老公房与青年路之间犹豫，目前比较中意的是人民日报社家属院、三里@ – S z |屯东教委家属楼，朝– % J | h K青看了华纺易城，因为对于学区五\ 8 R Q 1 r m ^ C年内没什么需求，所以没有在海淀附近看。麻烦您就我目前的情况帮忙推荐一下，只要在Q = N 2 U城六区内就可以，谢谢。
A/ [ p m \ S I n M:回答:您好,如果在城六区内选的话建议重点淘下朝阳的,丰台的话如果不是通勤要求可先避一避,丽泽确实在兑现,保利也是这一/ ( b带品质很高的盘,但因为前期炒2 9 c a T E P i z作涨了不少,如果买这个位置大概率需要长持才能兑现,我在星球精华栏文章81#4 u *北京房产投资核心逻辑和原理中,对房价涨幅及下_ / i C I跌规律有F u z W c h l =过详细的系统分析,所有区域y \ : $ h n前期经过某一利好因素发生过暴涨都会有几A j + 5年的冷静期,而朝阳这些优质板块都是正常的涨跌,比较稳健一w C : 7 |些
其次如果考虑三1 Y C里屯的老公房不如去海淀买,海淀的老公房要比朝阳的行情好一些,这两个区域购房人群不一样,朝阳年轻人居多,年轻人聚集的板块次新盘行情比较不错2 O c j O,海淀西城购买者年龄v @ X w X ! i } =普遍比朝阳大;所以老公房行情优于朝阳,朝阳东南部比较热门的商圈一个是三里屯,一个是合生汇,其次就是大悦城了,国贸和三里屯主要以商业服务为主,纯住宅区很少,要么就H j q V Y k是老公房,合生汇附近比较偏大,大悦城品质次新盘扎堆,从刚需到终改所有产品线在这个区域都能满足,所以口碑资源一b x ? = s ) n y直都很好,再者国贸以北有断层缺陷,缺乏优质住宅区,所以朝青这个位置一直都是吸收朝阳东部购买力较优质的商圈,华纺和青年汇淘到笋盘可直接入,中部可以淘淘望京的,望京产住结合,天花板相对也比较高,可关注慧谷阳光、首开知语城,可参考星球精华栏文章16#北京区201[ 6 y ^ [7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);同朝青一样淘到笋盘可直接入,祝顺利!
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个7* ~ x W0平的房子，能卖到414 S – ) X0，我们一家四口两{ j h ~ 8 ( 4 T +大两小，居住刚刚够。目前老大z F A小学四年级，两年半升初中，老二刚3 3 b幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东M V I 0 8 F =城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级– u x，我在星球0 E g ) m h K精华栏8j & } o / N O7#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟h 2 Y s X j /寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小_ P ! l区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不J g ;建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么6 E {问题，但“学位”人工干预性太强，说~ # U G C变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这q I 4 j样你们即解决了孩子上学的问题，也[ y 9 q ( . _ /做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点& 7 K的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，: J 4 E C s R其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，g q S b \ 6祝一切顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来] h G r \ 3 ] | l200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在\ P z h 5 ) I {想在博后期间买房落户G l 0 L G x ;，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内L u t z ` . + \，450以内两室一厅_ ] G N _ z老破小3.五环i ; 5 3 n u L左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自s i ; w V E 7己将来租一个公寓。不知道这种想u P s + T * Z法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答b N 4 , – ) U 5 r:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一I , $ A V ^逻辑是笋盘驱动，精c p J r算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份_ Y L + 5 G我面询了一对g j * I ? Y夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3N 9 S M \ M m天，并且是两套，一c l U j D ^ r r B套总价1800，一套总价600，了解完整G Y ^ 7 \ \ x个楼市逻% 3 ) w ~ q / l :辑两口子2天什么* ^ & ^ : 8事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完J @ H 4 ? b . @ Z成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月t r \ j ( p涨了2+ \ w % Q U [ = A00多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流` J )地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换p 7 F b，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章l ? 3 R u k C _16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提H Q S T问:京总好！最近跟爱人想换房子M \ b H s F M，在通州次渠万科城市& = I Y W之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次5 X [ & n .渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改= ! , 9 S M Q 0 E善都不太大r e I z 0 6 x | +。另外爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机= s Y会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置换到昌平回0 5 C A C | G s龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去K l .看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都633 l F Y L A0+了
A:回答:您好J t v v } & 7，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概_ \ {率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心~ # C A = –板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较G T N ; C r新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正o Y i c L确。
2、关于选筹，清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一k C h个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，北京交易量常年稳居前三的区，能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健@ 2 = W N 5 1 R且牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨t G N ~ ? W 7势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题| % – ( E / w {需要你们自己做综合考虑，t 5 E ;贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;) f T m E X祝一切顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望x s F z |有地铁，孩子未来在沙; + { h c o \ K河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和i \ q 6 * R l万科城市之光（不是东望，在地* p w 0 E n铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，[ 1 x g –有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另5 & 4 9 H b外离得地铁远，（1.u a c x W 7 d – x7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道M A b & #有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，] e 5 { ` % a觉1 z F f U = g \ F得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗: [ L + { e H W G？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如P [ 8 F / 3 / ! 6今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华+ { & !栏文章/ f ) 1 s11#+ o ) & x ! : $北京七个行政区边缘的房价@ H – ^ % [ y 5 H预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城% w C | @ &一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,% U q Q 5 _ p不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确! S ? M L ) @说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的g @ K B m ; .世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东G W ! h边，通州的新城A 8 . $ /规划全} I n | f % p q u部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本# h X y % 2 s t &没有什么G _ D [ l Z j Y资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合{ / X n o K N N v你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，n R ! o 0 z =马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老r F C s c 0 4 ]房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两g ] ]个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是h K = & % %否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要K . \ Z 9 N v M比大学城2 ] m D # 1 [ E强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马p H N 7 ^ b m D u连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在i N 5 q % ( R y你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离3 : I L c y l y老人近方便照顾,第二不影T Q O + 5 } h响资产的成长性,祝顺利!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京t R 8 2 [ T – q 0楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货= 9 %膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#b M 8巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置[ } \ 0 ~换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区201A \ 2 ; +7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大r C r b 8 T数据)
17#石景山未来楼市的预判及购a g l ? ` E买建议
实操类（部分文章q v u J）
8v G K f 51#北京房产s Y u b R _投资核心逻辑和原理
82#北京首付7 V n ? m i u300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢Q + F s &大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来y { d源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布^ + y o 9 F y平台，版权归# S ^ z = a w 3 O原作者所有，本站不承担任何图片、内容、u i c ! ^ j m观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272L U 9 }@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容