一、泡沫
“房地产泡沫不低于30%，总有一天要破”，这话不是原创。
去年，有个“经济学家新经济大会”，主题是“繁荣的Q l & 6 4 W $种子”，会的, \ 3 S i : 9 S名字听起来很高大上，会议邀请的嘉宾既有前高官、也有经济学家，“砖家”比较多。在这次会上，有专家贺铿表示，如果有金融危机，一定会是房地产危机% S z 1 ! q + B引爆的，中国房地产泡沫不低于30%，总有一天要破。
网上查了下，专家是铁定的泡沫派。比如，早在2009年，他就旗帜鲜明的提出房价一路飙升` { r f肯定是不正常的，中国的房地产存W | t 3 m : X i在泡沫……泡u 6 j j j G [沫仅仅是存在一线城市，比如说北京、上海、杭州、广州、深圳等等，房地产泡沫是比较明显的在这些城市中。
我认为，北京现在的房价，e k c 0没有泡沫，没有水分。与其他几个一线城市相比：
北京楼市的房价，就像塔克拉玛干沙漠一样干。
昨= e q g ) 1 u天，一片惨绿。
我想起了去年的一个流行词：“韭零后”。百科上解释，I q J o = : I ?韭零后，泛指1990年以后出生的，购买股票后暴跌的一群人。
本号是一个谈房产的公号，平时完全+ n . x 9 K % Y {不关注股市，不管涨跌，与我无关S & A H – w d ^ J。今天提惨绿，没有幸灾乐祸的意思，主要还是想做个对比。
股市可以大跌，& 5 # A (楼市、房产也会大跌吗？
房价会跌吗？显然会。
不用看其他地方，也不用翻太久历史，就看北京，2017年“317调控”之后，市区b U J核心地带大跌15-20%，郊区地带下跌甚至30%多。17年3月的房价高点，也一度成了昨日黄粱一梦，此后三年，再也没有被超过。
与香# m w 7 y l – } }港相比，北京楼市下跌不是事。
1997年开始，香港房价暴跌，这次E p F = F t / y o楼市暴跌整整持续了6年。六年暴跌之后，香港楼市平均下跌近七成，超过一半的业主成为负资产。
这个跌幅什么概念呢？现在北京买首套s : 0 J \ s 5 H H房，可以6-7成贷款，跌去七成之后，意味着银行即使抽贷，也就收回一半本金；k = u $ w n意味香港的贷款买房人，房子成了负资产。通过曲线图，我们可以看出香港楼市跌幅是何等夸张。
这股下跌，一直持续到2003年。2004年，香港楼+ a / U 8 o市开始回升。又用了近10年时间，2013年，香港房价回到此c B / 4 @ o = p M前的最高点。
跟香港的房价下跌、回升过程做D U – U M L G d个对比，北京用46 \ A i-5年时间，回到17年的高点，可以称得上神速了。
北京、香港的案例说明：房价会下跌，也会跌的很惨。
那么，北京楼市j V * f ,的房价，会像香港一般，跌去70%吗？这个问题p z F ^ U，很有远见。
首先，一切皆有可能，北京楼市暴跌的可能性一直存在。日本东京、美国纽约等各世界著名城市的房价，都曾暴跌过，北京房价暴跌，也不是什么不可思议的事情。
其二，北D Z L z c 6 h U &京房价暴跌70%意味着什么。如果北京房价都暴跌了70%，意味着也有相当一部分人，房子会变成负资产，意味着整个房产交易完全崩溃。
其三，什么样的因素能让北京房价暴跌七成。这样规模的暴跌，就不仅仅是一场金融危机所能引发的了，已经是全国范围的经济危机。所有的一i y }线城市、二线城市都概莫能外，房价统统暴跌。
- 通胀
从2009年至2021年，这十二年+ 1 ;期间，文章开头的贺专u L + l y家每次喊房价有泡沫的时候，就是北京房价再次上涨的时候。房产的E { \ ~泡沫，从2009年吹到2021年，越来越大，房子的均价，也不停上B & U =涨。这么多年来，能够如此坚定的唱空房地产，也实在难得。
房地产泡沫，与其称为泡沫，不如称为通胀。
2000年，中国广义货币余额M2是, F b q ; p *13.5万亿元。到了2020年，中国人民银行发布的2020年12月金融统计数据报告，12月末，广义货币(M2)余额218.68万亿元。
20年时间，广义货币余额增长了16倍。货币增长规模如此之大，里面有多少泡沫？超发的货币自然引起通胀，所以，不管是日用品的价格，还是房产等资产的价格P X a p / U =，相比20年前，都上w p 0 ] } $ r 8涨了一大截。
因为疫情冲击，世界各国i G E的央行基本都在大放水，中国自然也不例外。在美国，放出来的天量大水，不仅给股市打了一剂超级强心针，股\ E 3 y L ~ \市飙涨；给房市也打了兴奋剂，楼市) . ) 4 B Q ~房价也同步上涨。国内S N A & B放水，大部分依然流向了房市。
网上段子开玩笑说最大的泡沫有两个，一是美国的股市，一是中国的楼市。0 i ^ k ~ 8然而，这两者同时也是各自国家最坚9 3 J ; 6 l k 4挺的资产。股市& m f是美国的命根子，2P X u020年疫情期间，股市先抑后扬，在美联储放水后一飞冲天。中国的楼市，同样s A # d K h E %是国内最坚挺的资产，也是一个超级大的蓄水池，可以将大量的超发货币吸纳进来，避免引起日用品的大幅通胀。
普通? @ ( p 8 k } n人，为了不被通胀当做Z $ + $ a \ \ J /韭菜收割，最简单、最直接、最有效的办法，也就只有买房了。
中国房产泡沫论t ] _ ? . H已经持续了很多年了。之前有人提到泡沫形成u \ p 0 o的一个重要原因是大量的投机性购房：很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那_ p { w ; ~么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失了。这一点，最近十年来，基本每次房价上涨的时候，也都会被专家翻出& Q & I来作为L b A E m . [ #支撑论点的依据t G l：投资投机V X [ = A S性购房在整个购房当中的比例不小。
隔三差五喊房产泡沫，为了挤破泡沫，开出的O V d G [ % {药方也基本一致：降低杠杆，阻止资金流8 u D O入房地产。去杠杆，去泡沫，把灰犀牛给干掉。
2022年了，房地产还是同样的病，同样& 3 3 – . 4 w的药方，DJ VU[ | T z 9 e % w。
疫情以来，美国股市的泡沫越来越大，深圳、上海楼市的泡沫已经吹的Q / o } @很大，然f M k后吧唧一声，彻底趴下了。
北京楼市Y A v m i的泡沫还没吹起来，就被泼了一盆冷水，价格都被拍成了水泥地。
美国的股市，中国的楼市，是各自国家最坚挺的资产。
一线城市，尤其北上广深的房产，依然是最坚实的资产。
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