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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的t K n @ C u k _人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大^ W v盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算12 \ Z t \ i = B U000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？
A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,你可以通过16#北京各区2017-2022x K ? i楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)看下I 5 ~ r 7 Y R R天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下p y p % c跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;
昌平这个地方称为奥北别墅区;也是北京几大别墅区发展最差的,十几年了还是老k _ : :样子,本N , W F Q w P地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很% m + U = S T 5差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供\ ; ] 8 F h大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,建议你仔细反复阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。h [ [ _ s Q \ Y关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女& N o C . K !朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年1 Q x – R +双方父母也还+ ` a 0有一定还款能s & ? = k M T力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由~ h H 6 R o 6 d于北京的房价形势不明，h C I e N ] Z h Z我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个7 A f小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和– ; #羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子f E W p I f h的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望4 q 8 O也别太d S I T差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:I \ 8 S回答：您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位. Y d B / a置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也i { 8是未来投资的中心,更是价值的高地u } F _ \ { I ],这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,, + N # @ T 4 l O引起高层重视,现在不得已补救,
反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最F U O Q科学的城市,也限制住了房价上涨的速度j Y 0,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心L q Y : ) b 7 .区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场| u . } V反应过来也会是第一批反弹的,北京的P I R p p房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;但市场上第一批上涨的房产不是这类,核x P / B r . I i Z心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你j . – y J T ?们两个一个在丰台、一个在国贸,我c – p P m的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算$ p u A N I s下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观;如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,
一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产[ C & L ! [ R 2 r和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球精华栏文章81#北c u * 3 \ [ g ,京房产投资核n X { S c 2 ;心逻辑和原理;理解文章核心,投# B ~ A / Q资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工0 9 .作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、{ p r d , C 3 [计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。v V m H ) f /考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾) v ^ S K L , g p女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡Z 6 3 k @ z 3。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选i | 5 ! n t W z房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他{ 2 I c q x T方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢A o E 8 L大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动t a X q q R ( G *的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的N 5 ? g \ ,租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，/ p %这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很@ C –好的成长空间，你p w h s 7 i可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭4 F ] ; 4 f 3上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场d n n & @资格，尽快搞，现在不像过去，拿# C D h B O D 4不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定k A k ,，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少) & K干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很: ` U # 8多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次H + : O机会，每个人的领悟深度不j ^ j ] 5 D一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算j % I x A l E ?置换，但思Q – H c路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国r 4 + T { b = {贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯y E ] e m N l H L旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房z s = u 8 ) 0 d D后共有资金425万。因二套贷款限制加上w S 5 ;预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还B , O u是想选在九棵树( s S ) 6 + d j、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。c v Z !目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄c D c Q \ j较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居? 7 4 e * C Q ^ b。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段6 ( p好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林? G V q { j ~ l 7环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对Y ( % t U –老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否I ^ # z $ x X f :有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环M 2 % –球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关! * %村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带3 L @动梨园、? ~ 1 I # u B T九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、| 8 T 4 g i我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘5 / j o t选筹导图中对通州全区I E f p 0 c X域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河A ( 1 w d里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋W V g P B 7势,e ] % ? j ) # * W乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买| 8 8入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌s r G n . + J },位置上选筹不正= O 8 = \ { # B确,房源其实好与i l h坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区b D Z # W y域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地/ w +方好些,虽然距离核心区远了点,但q e j . j u V K a属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一D s E些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不k # M d \太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键T T a Y d = d + _
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性! Z ;极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
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