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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能$ – r t \ [从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次l L ( | : e _ x买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！非常感谢您给的细致答复/ G o M | 9 g M ^。咱们摸底了金域东郡、上海沙龙等类似位置的楼盘，价格都在8w多。75平两居上车都有点不够。南海家园5w多但是感觉W t + i 6 l居住体验不太好。考虑到女方单位有班车，咱们想把选择区域拓宽到离京东方25公里左右的位置。目前筛选; 8 z到大兴区的中铁兴创逸境（地铁4号线，未来19号线) b F 0南延线），离京东方22公里，单价约5.8w/平，按照您的建议想办法增加首付款大约能拿到95平左右三居（总价580左右）。再远一点橡树湾二期和大兴星光城这种盘的价格就7/ t z Z 2 s P万多/平了，上车有难度。台湖板块的m _ t E y l –桂语听澜、丰禾嘉会等据说周边还比较荒，价格也在6w多点1 Y \ = e Q了。阅读了d G ) 0 8京总的很多精华文章后，咱们决定把自住和增值放到同样重要的s % . = B 0 1位置来考虑。
请问京总：1、咱们选的中铁兴创逸境这个盘，比较符合我们的综合情况。目前是在售状态，24年底交房。是否值得拿下？2、橡树J 7 % q ] Z f g *湾二期和大兴星光城同在西红J C t K $ k \门板块，一东一西，价格却高出1万/平G i 3 % & _，是不是物有所值更值得拿下？3、安居北京真心不易，如果京总还有比以上更好的建议，请多9 + b Y B | j多指点。再次感谢京总的好文章和耐心指点！
A:回答; 您好，你的第一R @ n选择应该是金域东郡和上海沙龙m J & ] S ,，你应该去精算购房资金，然后去找中介看房，有看上的房源直接和房主谈价，谈m z @ = & Q到房主的最底线看自己差多少，如果差的比较少看能不能想尽一D o ] q – *切办法补上，亲戚朋友，同事领导，XA ] & rYK，8 o I / o sXYD都可以用上，如果还是不行才选择退一步，你在没有行动之, J Y # b前不要给自己设限，在网上看是没有意义的，如果你看上了某S s y c D一套房源，发自内心的想要，我相信每个人都会有办法去解决资金问题的，这个是投资房产的心法;
其次P 5 4第二选择也应该是南海家园，关于河西楼盘的9 5 V { S / + C *理解建议你参阅精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，而西红门这个S ^ n ,板块是迫不得已的选择，我的建议是尽量不选8 8 / 8 } ( u T，哪怕是压缩面积或者降低品质都要布局在亦庄，大兴最好的资源或者说北京最好的产业资源全部在亦庄，本身你们在这个地方工作，如果只因一点面积或者品质放弃这个地段只能说太可惜了，亦庄的涨幅和西红门的相比差距很大，在居住属性和房价& j A P 4 S涨幅上你们需要做舍取，最后建+ 2 O + V h L ,议你再去仔细反复阅读7 m w X 5 X星球会员文章81#北京房产投资核# w w 1 J S T心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总好！拜读了您的文章，很有收获，想向您请教一下我家的换房思路。我家的情况是:女方在亦庄上班，男方在望京上班，家里的房子在石景山鲁谷。孩子两年后高中毕业，想在孩子上大学后将房子置换到离我俩工作单位近一点的地方，兼具保值增值。不考虑老旧小区，想住的舒服一些。望京总价太高，预算够不上。亦庄河西有点担心虚火太旺，高位接盘。很纠结，请您指点。
A:回答:您好，1、你的提问信Z W h息不完整，只能给你一个大概的方向，石景山鲁谷如果是热度比较高的商品房社区现W 7 Z 2 &阶段的保值增值性尚可，像远洋的两个盘，京汉d i s ) [ / . W q，如果你持有的是这几个盘可以等孩子毕业后再做置换，如果是老旧小区建议尽快做调整，孩子在附近上学的话可以先租房过渡，石景n ^ h C { S j e山有很多新盘，老旧盘时间越长越卖不上价格，慢慢会被新交付的新盘淹没掉，而鲁谷的商品房因地理位置因素保值增值很# H (好，鲁谷承接P # \ T 8西城海淀的溢出购买力大于石景山本地购买力，西城海淀溢出的群体考虑石景山要么就是距离优先，选鲁谷居住体验稍好一些的盘P ~ r $ n n ( l，如果要是放弃距离以品质为主，新盘更^ A I有优势，时间越长老旧盘的购买力会越少
2、望京和亦庄，有2种选] : j s O L l 4筹思路，要么就是在望京或者亦庄本地选，要么就是卡在双方的H U w @ I N L中间位置，在B , y } C : +朝阳国贸附近选，如双井，大望路，在中间能兼顾到双方，关于这些核心圈是否存在虚火太旺现在买入导致高位接盘，我在星球T { a S l d &会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过背后的逻辑,建议你仔细阅读,产业W ! r资y E F 4 I源大于50%叫投资，没有产业资源导致房价7 Q S g X W L # J上涨称为投机才叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作} d s # 5一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归j @ \ 0 \原位
而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，天花板和生存环境也要比普通区域高一些，你可以参阅星球会员文章16J q d E X w l ~ b#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大0 v v W数据)查询几个盘的详细行情,这些位置的人才吸收能力一直都是城市中最强的，刚参加工作到这些位置的年轻人首先要租房过渡，9 ~ 1 q o T e然后是买房换房升级，品相好的商品房R Q [随着时间和区域的价值提升会不断升值，这样的区域无论是成长性还是天花. q L i t Y z ;板都g G u H g o 7 h比较有优势，如果持有的盘行情太差，从效率上越早拿到这些盘收益就越高，祝顺利！3 w { 3 0 q 2
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价8V I N B ^ L c ~ l00-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住} } % p _ s。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且c p k P \ c A 7 r在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三9 $ ~ : @ t i区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布Y P _ { %局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三G g 0 @ % $ F c元桥z y F e , q出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，. V M ) y a主要以商业2 ( U \ [为主，过了国贸是大望路双井，这% S B r . J 5一带后期因为盖了} ` ^ x ] L ` H很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是( v # @ V j \ &很好的盘，这个M G X C m \ N & D总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着| ! Z 4 [ 0 | r 1朝阳路一直往东走到常营为S t m ^ h止，这三条线有4个点，朝阳公o d 9 v *园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源\ I q I ;都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考( 7 4 8 z $星球精华栏文章16#北京区2017-2022W 5 4 * 4 Y !楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，我在北四环X f ) 7华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在\ } a W z生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，Y A ~ M h离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉D l m G换两个小户型还是换成一个大点的住V – B { W宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如{ ( f g ` n n z国贸，西二旗，Q ) ` N望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发B P 8展得到升值，除此四环内，四环到五P \ % 3 ; ) k ! $环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可i 0 d /，如果不是& * N B主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅! @ g T : T ^才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星R 7 L M S C球精华栏文章81#北京房产投资核心逻r } } # M t O 3辑和原理/理解置换
2、x g l关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象O z ! ; P [ :会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,) \ 9 R _ Y z v整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升z , j V H &级楼盘资源,后升级面积: x e S p + G *,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就12x * y | L \ g Z 300上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降} b G N r X低房子的D 4 n W b金融属性.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京o ! ^ b Z的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，7 O n @ A p +二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的i U b G R E详细分析及购买\ M 8 ?建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同D E r T ! G x 8户型，最近一次o \ 4，成交价1J i ` 7 f * E T050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用b C 2 J Z y ! F现金。(2g 5 : J 3 – c B @)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)h q 5 \ S ; Z f j疑问：A，应该v L n /是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖? T d i P ~ 0，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年r b [ @ ? ? ( +起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错4 R d –，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了O 4 ? = v ?，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间I K 3 & & Y n * q，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81Z / & $#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡* A h # ^ v D m m秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低0 V ! r + $，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西? { h K h V ! 1 ,，其次是万柳中路以东，最f ^ 4 g ( e后是万柳东路以东，万柳东路基0 E 4 O本m W x y 4 ! \ f都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则G ~ | j 3 O J 4 M上都是建议见. # F Z 6 j J T好就收，及时逃顶，如j ~ w x果学位发生变化，这R y n v两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡j K ( 4 9 \秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简C O u章中是和其p 5 ) 3 } f + u他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝7 o N R o R j +典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要V r W . 6 Z r .等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这A q P 3 p种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
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