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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超1^ ~ i V E & @0000个，1500余次买卖经验;帮A g 0助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超] Z Z j I n x过20%
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Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近X w 9 _ ~工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛E c @ T # _ f营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环H R 3 l [ v r c内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地5 s d D – r I点不确定。如果` c , 8 Y . ( X纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后6 d j # 3 ! i \把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否v h i 5可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在E M 7 , & ^ P /什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分T ~ \ @ n p f / z感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你8 N ? i要是看到v L – j N t ~ ; |有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面2 A n询了一对夫妇，属于再a @ 7 t 5 W布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在p z 2 c q T ] k e小区泡着\ B H 4 ^ . m，目标很明确，中间有问题直i a A ( d 3 r电话给我，3天完成了l $ I N N Y / : ;2套布局，前天给我发信息说1800那套3个` a @ W . n O j P月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的v 2 ; s k E # 8 U，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退* C a X i居到二流地段，这个跟自己的* @ J j ( E V目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在X 5 R z ]哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买H { \ H H 1 5房忌讳短期折O j # T \ 1 (腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，? l v % ( 9 P O可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:– 8 O提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望k Y U * C京新城98平经典户型紧凑三居，目前在x & D *出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年73* J G f x |1之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻; 0 3 A ? t { 0 ,带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前d , 8都算比较方F g K = (便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各K ! [ A \ y b g q庄地块的和光悦W 8 $ 7府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义} o ` ; v d : o )的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应f k s 9 \ k该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家h D ; A r +庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件9 { ) ] – u P是需要马上# ( U ~ l { Y q %做置换计N y |划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转6 L \ F Y B #移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河/ 7 T U [ ~ 5 n次新这三个方位选筹，保证V k ` h \ [再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读% { g = 9 L m = ~星球精华栏文章81 + k b s B O S F1#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思: P 9 } V ^ C D E路还不* N ) b R ^ ! / J是很清晰，想请您给解析R B U N , K A一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，F L v k居住在通州，在九棵; w W g M ` r . b树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市C @ a z值245。因家里有老人和小孩，需w 3 & ` ?要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板a t T ~楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距| | 2 \ q 7 Q ` 8离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄@ | y老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些– 2 \ =4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小a o 5 – G s 0区园林环境很是破落，b 1 b { @ Y k荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度F p R M e : ( \ S，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼\ n # ~ g采光不好，尤R m n z F 8 A ( ^其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环球影城片区/ _ M [ y未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套n _ 7，也有央企入驻。x x 6 B包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、J t c X我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区Q G 0 } x K *域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼c O } w o G n B A盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加o F n 8交易成本没有其它利益S ? 4 @ I b a R,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市@ f % F U政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域( 0 e w r I _的行情都是几年后的O N ] 5 C [ : 2事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比k 4 i v :这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和+ ] _ o } J _配套是关键
2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基0 9 M B本推动不了区W ] q域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这x , C q种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，16 s 8 = \，目前居住小区o ^ ! s s _ N x是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区w ( y ) 0 j N q？我们看了朝阳的云筑云未期房Q G A & T y . z .，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不g r \ / / f错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1p m J $ g g 3 j g、关于置换升级的理解& y } A W m – n,现在的y ( h J I 6 k楼市无论是回暖还是横r d | | { u E盘都是分化式,这个现象会越来越严R K X L ! C重,房地产已经过了全市普涨的阶段L o ) + b z ; Y ?,我已i \ \ N y多次提醒,大家务必重视,否者会吃大P 5 $亏,0 # – _ . e x _ 0整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值l @ W f R i r U w;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个C ] . n 3 : = C区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年u ` X 0 @ 1 A代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章K 6 k e x 681#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致X I | H (只有2种选择,一种是打新博未来的) * 0 c e n核心位置,一种S % ) U Q ] , u _是选择原有的核心位置,朝阳的% A , = o发展重心是以望京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘( S a j p ^选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一v v G Q 7轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积m 4 V +,这三条: B i I P 2 % U占一个都不会错,如果三个全占* – g T \ S t P效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区201C Q m w7-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选n v q ] Q 4筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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08#史诗级通货膨胀正在N f 9路上,普通人的对与策
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