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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实q 0 A Z V _ x N o战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝t ! 9 a \ + y e h都打拼的人买O O # & 0 /一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到N * A f ?确定的回报!
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Q:提问:京总您好，总价Q ; Z E { ! U w2000w纯投资，重点_ V g E H考虑稳定性和增值性，下面的几个选项您帮^ , G排一下序：清河橡树湾、太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、如园、西山壹号院。感谢！
A:回答:您好,太阳公元、保利中央公园、d a * 7 O 0 0臻园、远洋万和公馆这四个盘要长持才能吃透,你要考虑二次置换的时间. J *线,东湖湾和橡树湾成长性很好,如G s ^ s 1 _ k园4 = 4 o Z b和西山壹号院板块没有好资源,这种终改盘地段价值一u A # } c | M定要大于楼盘价值,后期才能保证可成长,否则输的可能性较大;可通过星球精华栏16#北京各区2n x v 9 S 8 X T K017-2022楼盘8 4 e Q涨势收益( k w 6 d分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果注重稳健可以优先考虑东湖湾、橡树湾包括融科橄榄城,这三个盘目前的价格不是很高,尤其是融科,地段资源很好,按照5年期涨幅会1 O . & C 9很不错,好资源地段好楼盘便宜=有潜力;差资源地段,好楼盘=品牌溢价,祝顺利!
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京E e ( $ 7 7贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多. p F b d W G I =就9e P g @ | –50万。算上o d K ? G R利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换~ K ) z Y到海淀北是否机会更好？3，或N : g ] l o者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能g g l z ( : K z e否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优N o L $ } ]势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源+ & M 1，楼盘资源才是房子的价值，_ b [ – O l G @只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京6 * t J = m d房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:1、房产Z / n j ~ R J | J情况：本人家庭目前仅在北r v q 8 j l *京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019u * K H H D o年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方I S K 6 ; – 3可流通，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年\ r b F b W收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套$ r Y O j 6 _ T房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自x 2 – Q x行承担。然后在购入后的3-5年J @ , R 4 v后择时卖出。届b ] \ Z c时再根据市场情况和手头资金情况重e = = E F L _ i 4新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提{ y m & | i f \出的C = ) \ ^ } e。因为一直苦于找不到好的投资渠道，6 C \ ` 8 a ( \双方均对投资房产达成高度共识。但i P I u i对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略l B D . a T N，基6 6 X于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、你们需要特别注意的是选筹,用400撬动1200总价的房产是否R w ~存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会S 1 D f 2 a %像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已N ; { z ] 4 # V经消失了,现在北京的楼市q A U你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精Z i = U m华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原A h # k – \ %理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清0 B ; t t x河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可r – { 5 t Y 3以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#H 8 ~ \北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都B x I a E | F _是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初~ Y X X M @ ] 2的房子，260万），亚运村g # e I 2 ; &小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解R O s u决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是t m e否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出) } d =清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环f n X a境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置e 4 N , 5 9换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你L @ 3 B ( Q S i不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错d | + P f的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区）? I M，相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是Q A d #产业资源匮乏的，像3 e | | s石景山，丰台，房山，昌平北部，y ~ 8 D ] +其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产2 ` Q l 0 &，新盘的库存量会慢慢, * 5 %把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区$ Z d L u域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文U ! ( I ] 7 H K 3章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘l X – |，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，x 4 3 Z但它的天花板太低了，有条件[ i W Z投资更好的位N / _置当然不选择继续持有这样的盘，对Z b \ & n @ d于选筹的方向| . ^ S 3 7，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没g & F S g f ^有什么稀缺性资源，为了距离k _ 0 r w j M去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34g . % : !岁，月收入d \ I I J M ~2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了Q = o q ; L E增值。我& – W h和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些{ \ { D s 1 s J 2历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影/ u X = J (响家庭生活为前提的z O | N X Y k M y最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜[ Q I力。看了您的文章! 1 * E ]，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于q & ^ 2 i N g Y P一居小户型未来的市场问题，如果是新区Q 3 # ` j [ I Z B，或者偏离主城区有很多空白区域的e = \ /位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住Y S 7 Q h R f t宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才_ c @ \ V型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来U y ^ 3看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资V : $源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认X _ v \真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考j 6 K m M O n S星球精华栏文章A y e W p K R86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但q & ] , N 1是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖1 : : G :房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错] Z p s R B T 7 (概率大的区域$ c q m即便是我们精心选筹;= 4 # s Q W b e做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园j ! V t 1 Y y的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，o g v Z这个位置要比双g ( G $ I J Q N井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，$ [ 7只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首Z ^ % !付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别i 6 ^ l R在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个? ` j兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次Y % x D新两居) n *也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二@ I s {拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因y x x此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:N L G l ^ F N M v回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当n M / b c 1 2代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼= O 5 o h / 4 Z盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生V M 5 3 K y命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快– } @速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的j d \ ; H Y %人吸引过来，这些人聚拢之后对周Z ; K t围的商业是有帮助的，慢t ) A慢这个片区的成熟度，b G ! q l . { T配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北V X d |，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难9 I _ w L / l，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已Q & 0 6经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资O A p \ . 3源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域8 ; W p F最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:你好。在海淀上地农大南路博雅西园小区有一套两室的住房，这套不是家z ^ ~ f庭的刚V + \ % X (需住房，另有住房可# = B g保证日常居住需求，因此准备出售这套住房并置换成叠拼或者合| – s t W `院，作为家里老人居住和将来的退休养3 – 8 4 ? k t l老住房，。独栋别墅超过预算，暂不考虑。意向中的置换地点是昌平的沙河和南邵，或者V p z和顺义中央别墅区外围。请问能否给出您的建议，尤其是这种置换是否合理。
A:回答:您好,别墅的投资属性相比城内住宅很弱,市场流通性也比住宅差,未来也不好兑+ I S现,这种产品谈不[ $ b k *上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度;如果你们城内有很好的布局,买一套别墅用来改善尚} s X G可,如果没有或者很少,从长远角度还是优先核心资产,稀缺物业价L y X值差会越来越大,买得起的涨不动,买不起的涨的快这种现象会越来越严重,沙河南邵中央别墅区外围这1 [ / U g | q几个板块所有的叠墅项目从2017年到今天一直是直线下滑的行情,总价越高亏损越严重,北, ` l [ V H P京因地理位置的特殊因素,别墅项目一直不缺,城六区之外每个区$ J G T X ) v 8都有很多个,但稀缺的很少,处于自住的需求w { q我只推荐西山和中央别墅区几个头部产品线,或者靠近亦– | S 0 @ m庄的,如果你1 # 9 T L w q们能拿到这些板块的入门类可以考虑,否则慎重选择!建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核W % A心逻辑和原理q b # $ x =,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路r 2 / K F Y上,普通人的对与策
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07#巧U L T 9 P &用杠杆，贷款的利用
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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81#北京~ ? 5 b房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个{ X ` : P } d Z刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84+ M P J 3 # Q } j#北京持币200W以下的投资术
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