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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总您好.前几天跟您提问说卖了西城的一居，w ! ^ O结果买房因为资金问题违约了/ , 9 {,我们在北京有两套房.一套= P 6 D _ | S是西城官园附近的一居室 估计能卖700左右。另外一套在丽泽附近的万润风景.房本95平米一层有50平地下室和80平米的小院.预计市场价800;因为不知道丽泽的潜力还有多少，一直没能下决定 希望京总帮忙分析一下;
A:回答:您好，我的建议是处理2套换一个确定性高的，关于北京以丽泽为例的几个新的产业中心何时能兑现的问题，这个问题你要做出准确的预判需^ 4 J H t + q @ !要考虑很多C l ( :种* D V N } u因素，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期文章中写过,建议你仔细阅读,任何一个城市一个区域的价值都是; d P由创造财富能力] d a w极强1 ^ u i的产业驱动的，这a e 0 y #是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能~ x 3 6 h , T力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，像杭州当年的房价飞速上涨是因为阿里的崛起，阿里带领很多人致富，这些人有钱了首先要考虑的是C s P N N +买房换房，租民宅的要换成高档公寓，住2居的要换3局，住3居的要换大平层，住大平层的要换别墅;这个时候每个层级的房子都得到了涨幅
因为需大于+ n ? J J K D K t供，那些稀缺s f M ] v , X a 2性的房产会得到更大的涨幅，稀和} = k q _缺是两层含义，稀并不代表缺，又稀又缺才会价值最大化，类似于杭州例子像北京的望京，也是一个快速崛起的逆袭区域，而反面教材的郑州，也是新一线城市，但高品质的豪宅卖不上价，一手买过来二手卖的时候大概率跌，主要原因就是这个城市没有核心产业，话说回来这些独角兽的企业形成是和大环境有关的，那个时候正是国内互联网的高速发展期，踩在风口上做正确的事自然会E k ~ : M % A p 5成长，丽泽的定位是北京第二金融街，通州的定位是未来像陆家嘴看齐，这种, X c / S _新型城市要成长，首& 4 A t先要有行业风口，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为，我对投机不感# . , 6 o v k兴趣,而投资是稳健的，投机不是！祝顺利！
Q:提问:京总您好！我S 1 1 ^ G [ d J和我老公今年34岁，月收入2万元，? h P N z ?想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，2R ! \ t E ) ^ 1 b0年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打l n g M u A S算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了t ~ n新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，$ @ R非常希望得到您的建议
A:回答:H C K Z Z 0 U I L您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各[ ^ ! | T B项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空Q 3 J p X /白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢g & ~ ]把小户* M { h型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹v E r对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空N . o杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比; , . 0新宫强4 { ] K 4 7 8 m很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝Q P : 5 b g K b D退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最$ 3 M q L U好就是远离这种区域g 0 P X [ j + M B，到确定性更高的区域，只要@ n \ O选筹上e h ! y不烂,总能吃到红利，犯错概率大的i u _ ~ v区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的X 5 0 u j ` T,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于@ Y y / ` U目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉M 0 A / a园的一居4 x ) J \ B e室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的4 d { ` ` .预算范围内，这个位置要比双$ _ 3 @井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居M # + s ) i t C c，因为143已经没有了，所以开发商不J – U N打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑d P *自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚M g 4 c r园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有a * 6 D ? n _5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于A W L贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅S s u _ s 2是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区6 \ Y ^ ^2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交( M / k ; r s 8大数据)都能查到具体行情,这种^ O w 4 – x次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈, i u ! E c和次级溢出的购买力是不一r K { M # r Y / L样的Q : ? * 7 3 H H;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出j ) M – q )现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通1 k ! [ ? n $ E性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，= N g : e n b如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续e V f B : X V U了，但V Q ^ # Z k {处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况t V l { , } N s E，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐V * – E p有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高G : 3碑店上班，通州我们又觉得不值。我D J | ; \ Z A # 6们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林G V [ 5租出去呢e & * Y T还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏I L t文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数@ s S据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长. d # 0 a u e U环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝W p Q ) K r J \阳公[ W ] = & w a % 5园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕J E M U疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一. : s公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
B q j如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区g Q B 5 I N K v ?域@ ? U g上换，最次也要r k U u a往同等资源区域上换Z V ^ + ) 3更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有9 g ; U s F的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积J ] S : B，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京= G ~ : 8 L s f f房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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