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北京跑赢大9 E , 7 S g M盘的房子7 K R #不超过2l w u c \0%
我们W 9 1 X 8 } u | E的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均U , 7 . Z O )可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏q 8 # i ]上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个+ = \ U M R 6公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比Z E l T A较多，希望京总不吝指教，m U 0 g @十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际N 1 { \都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复| T I f杂，然后总是慢人一步，2月份我\ 7 Z F 7 6 b面询了一对夫妇，属于再布局，从e V O D B + k H面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中4 g j L & 3 a 6 [间有问o – H 7 s u题直电o – G {话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室w o c :，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适3 r – N Q合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年P ] j内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还X n C S – G E有置换的可能拿个市内的x o =一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，; * n 7 x v \ Z方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到^ C D h } Z u E常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:您好R f b o y h，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一s 1 P h ;直出租，Y 2 q )因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16L 4 4 I ] \ x 7 i年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年\ C \ e U =来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我O a : T 9的问题是：j d K s t m W x1.今后看I o r f ; P来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？Z t c i r孩子已经上小学，没有学位需求I m D J g，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还= $ b有首套名额可以用，但就是必须得+ & p S j增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通\ e A工薪，工作还算稳f & V定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影U ~ l & (响买房的成交。真的是F j A纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再– ? : 7选错，希望您i * Z 1 8 ! C 0给点意见，谢谢Z x o ~ V . ! Z ,。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，1` a P 0 A D6年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精! r i 7 r华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东? v Z f F y 9 ; g坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之8 W + + x后买，_ u M 8 ] 8要么就是完全兑z – 2 S ` @ / p G现之后吃供需轮动，中间进? # 4 h去的基本都是高位o X w ! ? 2接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，9 9 P |如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没. b A ? 9 ^ F p h有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢v \ 5 5 ! n c \ {，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居D @ s z B n 6 o家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希3 m u H 7 N ! q望有地铁，( = H 2 v L孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她e { n 4 V 6 } ) 0周末方便回个家。这次置换的n C h O j [ 7 p目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁q @ 417次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问0 t H a 4 4 9 y题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房$ $ P T u ^ Z子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说e F N有教育用地，有商业规划，$ 5 d ( | $还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，_ h J ` ! \ d 4 R房子住c X = S c a的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开/ V 6 \ F Z遮挡，另外离得地铁远，（1.7\ 2 \ q公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划p ^ J \ & :，目前学校不咋样D G ~ ] W e。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结h i C ^ , M没了主意，望您解惑，S ^ $选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲, H @ l Z房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您I N \ D %有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是J _ [ 1 = ) + \要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口E 8 [ N w &的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山v a i _ T有预期的位置应该是长阳，丽泽8 5 b的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什^ 1 g ]么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还d n Z ) ^ c Q n只能买像次渠这些次级板块Z n O %的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不= K . h O y v 3把现有的2套做升级未来成% 6 F * y k [ J长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素r R \ i J ? c 8的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原K ; B 3理,祝顺利！
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左p M {右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政k ] G策不确定性不一定要买学区房，c ; – ` k N H但也是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在* 4 ] y q Y P的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸F 3 B | 6 V j y F。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析： 红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回答:您好,你这个价格的布局不管在哪G a G } u \ # k ~个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源y a 7 n x D不集中没有稀缺性,都会+ [ G y – M影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国? % s v奥村、棕榈泉、MOMA万国城、x t 4 q { C { ` (远洋万j A 9 x u和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上; M =,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有n o y学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位置好点以外没有什么其它优势,西府大H l A ; r w | ; f院就更差了,这个; [ x d q ~ m f t总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也} @ w f j W S J不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥j r & \ q =村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个f A { k ! \位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注M , N Z ~ c西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合& j s P ` X : d资源都是不可复制9 ? { z g的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章N I u N u H t x |16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如| / 2 M Q L H x果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类9 g p H @ % b盘的学区价值只占10%，安n & y全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原m g 6 # t \ i本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,` 7 G只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,2 $ f如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心e ` , g m 4 R逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:京总好，j B j父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想Y G D ? = X ?置换。不考虑[ S `学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首r z \ R ) 5 V H套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可{ 8 9 c y以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，1 | – ^ i !想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高d & @ m F J 6 n于100平，感觉能选择的不多;
非常喜K | h v欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖b . y ! s F村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从t P 8 J & ] 4长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章8N r ; @ v P ^1#北京房产投资核心逻辑& + h ) \ u ~和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说] l m w此类房屋j R . { 3的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质^ T T v 7 . _ =次新的价值是_ k y $ ^ q E产业逻辑，产业聚集的板块，t @ % ~ k % ? Z如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都# ^ B 8 } % z G c可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到2( & + 2 w0%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序q p $ B F ) [ \ M是先选区域，再选商圈，后选产品，像这种高品质的产D ~ ;品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文Z J U – \ 5 v 4章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，91 / T } H A I (00买这个位置只能说是效率很差，你+ b . C v #把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住U D b T @ m j宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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