这个月初，师妹给大家说了接下来我比较看好的三个新房板块。
从区域规划及兑现实力出发预判前景，当时有人留言说，这些板块看着都像在画饼。
其实所谓的“画饼”问题，也是买新房多数都要面对的。尤其北京的新房在成熟片区的很少，板块基本都处于开发阶段。
这种情况下，买新房很大一部分就是买预期。
比较难的是，需要大家对饼有个判断。不是所有规划听L % u v t x 9 &起来很牛的板块，都值得买入。
比如，我下面要说的这个，北京饼王，脚下遍地是黄金的，S + j [ ~ Y 6亲儿子通州。
NO.01
前几天通州出了一个北京城市副_ 3 i J 9 K s中心拓展区规划草案。
主要针对155平方公里副中心外的宋庄、潞城、张家湾、台湖等9个城镇，共751平方公里。
根据草案，要将9个乡镇打造成特色小镇。
宋庄-艺术创意小城镇；潞城镇-生态智慧小城镇；张家湾镇-文化休闲小城镇；台湖镇-演艺文化小城镇；马驹桥镇-科技服务小城镇；西集镇-生态休闲小城镇；漷县镇-文化健康小城镇；于家务乡7 ] w-科技农业小城镇；永乐店s h 8 $ = U镇-永乐店新市镇。
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大家看了描述也都知道，所谓的特色小镇主要还是以生态、文化为主。这种规划的含金量就没那么高了。
别人要造科创基地，引入的是各大厂总部，拓展区发展文化演艺，区别显而易见了。
并且，这751平方公里的拓展区大部分都是“真城镇”，会赶大集那种，待开发g , r * n e的面积大，还有很F s 1 Q长的路要走。
NO.02
开N M \头提到的脚下遍地是黄金的地方，和上部分的拓展区也没多大关系。
12年北京155平方公里城市副中心概念的出现，唤醒了运河核心区。这也是通州规划最牛的地方。
整个核心区分为三个中心；其中行政办公中心，也就是19年北京市政{ H J v t % + ~府搬迁到通州的新址。
商务中心也就是副中心的CBD区域，如今你可以看到高高的写字楼已经立起。
像新B r J o H Z –光大中心、富力中心这些新建成的写字楼，外观都很气派。
但存在一个比较大的问题是，这\ Z L ! ; i V边产业导入比较慢，写字楼的企业入驻率并不高。
并且搬迁过去的多是国企，真正可以产出高净值的企业不多。
一个板块从( A B x u L F“无”到“有”，不是高楼平地起那样简单，强势板块需要强D | a ,势产业集群推动。
运河商务区或者说副中心，G . V听起来非常= u V I t # g 8 t高大上，但实际是有点“空”的。
所以，我们常会看到说，副中心的发展要长线去看。
长线，你可以理b . H ; { 0 j 3解为一种高情商发言。能不能等得起，自行判断。
NO.03
另外，为何不建议买入通州，还有很重要的一点。
购房双限。
15年那会，北京市政府搬迁的消息传出，彻底引爆通州楼市。
当时大批投资者眼睛冒光一样的望着副中心的发展红利，进军通州地产市场，通州房价迎来大涨。
但不到两年，著名的2017317政策落地，通州全域实行双限购房资格。炒房客遭到打– ] t , o % ] p $击，市场一下子凉了。
直到今天，通州房价都在阴跌。
目a \ ^ & P S $ }测这种趋势，三年，五年，十年都不好说。
双限一日不取，通州楼市很难有起色…..
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