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Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园c e [ : I 5 . {，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃O F H l & [上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开G / } $ D发商卖给你的价格，而真正意义上的p n w . $ I U *决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它c H p O跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一! t w z } B些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率~ w !事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考4 \ 9 R Y星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控K ~ 7 A制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是e r T有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕] A q & j B d榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:y M 8 9 A p您好，这种换筹` ] [ 8 s l x 6 g方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的y f `面c 2 \ ` O m S B b积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一o ! ] e居很奢侈，属于小众群体，你的提e , 7 ; H o x $ 9问不是特别清晰，我不太明白你的= U C * M主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想= Z % + 9换2 $ k , 3 n x i好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子n 8 8 X e U e |同样要买J x \ + [入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认v * ] @ ~ ( $ \ :真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、011 x z P r W#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在x H A 9朝阳（双井、望京、朝青）置换一套12o u z M K0平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金– 3 { . n不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住R ( a * t k ]质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、0 ( E m y o ? . $望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布E L e U G Q 7 !局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本E j 7 h全是老旧社区加上酒店和城市综合x $ #体，国贸就不说了北京g b { l 0的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好J U q , X所_ T I E以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投% 1 % a r S { X资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一w R . / [ d 7 D c大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇) a 2 . L _ E +是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪; 4 Y宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集S w v G中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京Z X / % E的优势是自带产业，缺点是望京西园{ ~ / 4 T ~ ?居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提i 1 D m 9 \ T {问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是o a a望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历= g j h 7 e史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边$ p ) w缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个K , n s w q C j q朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的D # + / J次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，X 1 V e . H把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往X L {同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一1 \ B 7 B般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又o y W B c太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，\ ) {如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营! $ ^ E \ V v高几个层次，这种核心圈在. | Z 9 { O 3最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆A p ?接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，我2w i C _ ` m d017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万S h . a。算上利息都是亏损的。有人说2025年通f x r ~州会有一波机r ; 0 Q会，我想请教1，到7 _ – 5 n2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润j 0 z E，京贸国际城这个z ( } ) e ~盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除d } D ) m u $ B了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个: , e | N盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间[ ] o { o \ ; ^养，你已经持有这么长时间J ( ] ? s A | D [这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米），中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄路东区臻珑府一居| q / \，限竞房，7年内无法套现。除枣园套现，手上还有可用资金预计最高200，可接受贷款月供1.5万（家庭年收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通便利，我可以换工作，但是希望有选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积电梯朝向等），4）这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大盘最好（枣园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基k V e本就确定得东南或者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路东区，瀛海，次渠，马驹桥，还有17号沿线的十l , v $ 0 F C q s里河等，不能太远，目前网上就看了这些。希望` } Z P E星主点拨！1）枣园的房子是否能9 y ( 1 L 8够保值？2）置换现在尽快换，还是可以等Z – ^ ^ 3一两年？3）置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯] R r M X 3 [ X一的价值就是靠近西红门，但西y C T F红门的产业很匮乏，好处是这) # k个区域的生活配套还不错，基础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建议买这个位置，兑现起来很难，& } S % + H你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不错的盘; A } 2 [ – u中建国际港，彩虹新城，其次是首邑溪谷，红木林北区，后两个, = = d溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导J , i w Y图，最好的选择就是围绕0 U [ b y d , 5亦庄核心城区选，选不了核心圈，退一步看看次级，或者在核心圈里选二类盘，都要好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价也都是一阵一阵的，涨一轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿不了核心圈可以看S i 9 B c L / r看T C K e j T S ^旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其次是旧宫，最后才是$ 8 7 s赢海，赢海不到万不得已不去，这是在亦庄选区域的顺序。2、关于置换v k V h的节点，从冷门板块往热点板块或者主城区核心圈换选择上E \ ! f是尽快调整，现在的市场轮动的现象很少，基本没有，涨一轮马上就会进入冷静期I \ Z J D n { P，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各L % \ ] | R ^区龙头位置~ # Z e ^开始涨，那种W W O @冷门区域只能有正\ J w + j 5 T . ,对性的利好才能出现行情，持有成本太0 s 5高，不如淘淘笋盘6 ; m 1 6尽早调仓，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下n n 2 a Q 8 E。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环\ # t l $ +境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有r 7 G s z / + 5 =了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的| K ~ Q e J又那么贵，我是不是换o L V r A m错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可| m y X x 8能需要持有5年以上或者更L T v P q d A长B V 5 L L U 0 s a时间$ ! @ % e h M ? 6才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫a M $ y 8 : c j !属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属7 a #于贵妇盘了，5 f 9 # l这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具] n ) ? a 5 } ~体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格/ q b如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水G X C平N Q ^ f w O }，品质盘r ; K H w都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为5 o s G : B – U你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文i L l n u P = q章84#大兴跑赢大盘– t E 0 o ` : ) e选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，D X + |但你要注意G \ x & 6 H 8 ; [远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山x b / ] l F 8未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也z c Q \ # 2 Z没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了S & i U +商圈的重要性，而房地产能走多远\ $ 4 ~ A $ F看的是区域c p e L O y V ; s资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天K Y q = = w都很好，保值增值性及流通性都没问题/ g ~，祝顺利！
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016 / | Z#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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1. ? .6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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