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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计5 D / / & z .实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过2z Y ! – Z V Z0%
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Q:提问:1、房产情况：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商h ( b贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前无v i 0 ; a法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常5 ! & ;还有多? P i & R V个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置W & f一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷y V g X n C款，之后将这套房子出租，预估租金能覆# \ n T盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资` M N想法是爱人提f ` f F z ` J J出的。因为一直苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有Y h 1 A Y I很大影响吗？
A:回a G q m答:您好,1、你们需要特别注意的是选筹,用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳, g a健,一年10%,保底5年能到30%-50%W m K会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北– u 7京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,[ u r L # & C y绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北Y + o I京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保\ g P p ` / R持这种逻辑首先不会踩b D ]坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;M ~ q f O t X d g
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活{ r D j品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品q 8 ] ; | = O质三z e ~ ^ q ^居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星\ X D I r球文章16#北京各区2r $ W I 7017-2022楼/ r $ S { d L \ $盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有H = l什么办法能贷到400万？这样做+ . Y ! P n是不b ~ – 8 1是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、x p c a @瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的$ k \ 5 z l板块的话，还有什么方案吗？十分b + %感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,I B ] 0 Z i [ A涨幅才是,亦\ s = Z L Z ( ( :庄一轮* i Z # _ v X % .大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左& O S右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你5 0 % o } 0 @ C看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损M k 1 g D 5 *的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精v M = ` U华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不} M a z o重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北[ Y 2京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这N 4 U , ~ : \ G两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问f C A w m ! X:京总您3 3 N V % 8 l 9好！想请教几个比较开放的问题。目前) w 8 e 3 v _ $我们手上差不多能拿出来200多首付，我k Q b 7 f O H N @老婆在亮马桥附近工作，我` D u . C W D j R今年博后入Q E . . z站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以\ w ) X q { | d H内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落d Y c户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏o J a D 0 y上学区）
另外就是关于买房时间问6 e T ) 9 \题想请教5 H K : G U } D一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。O 2 D y q a自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算O N W | m n 0资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，A K * 0属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不D \ 4 *出g F @ $ c m手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的{ \ . / y ]两居，现在只能退居到二流地段，这个跟7 ) \ + / p h g s自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不X C h } Y C P G会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适/ K 9合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的Q $ I \ ~ z F w M打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2o c 5居兑现时间会长一些= l l，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路w q y P C A往东走到常营，可以参考星球精华栏文章14 n 4 ; ~ / t +6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园– 0 p x o A一区（一居室，71平，塔楼一层，8 e s m t v W , d还有60万贷款，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场约770个），出租中Q 2 @ T : A (。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，目前自己K | D : 5一个人住，价格较B 8 ) V L W f –去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：
1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流7 I C 0 + X | `部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，– O g g 5 Y o 6 w或康都两居等次新– P ) k !年。3.卖掉利泽和小产权，贷款申C r A \ k ! B 9 j购康都或利泽西园板楼的两居。或申B U e r l . r +购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线等次V u # h 3 I :新三居。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应E Q P K d [如何组合，才能更好的优化U x 2 ^ _ U配置家庭资产。
A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认真阅读星球精华栏文章05#因为f . e J P保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺n m i . t 3 s u [,商品房的价格会越来越贵@ = c F \ ^ P,商品房是财产权,大家缺的是2 Z _财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是h L 1 . I 9 G T只停留在套数上，
方案四效率很优，利泽西园南湖东园虽然在望京H 8 ) 7 C i Z v k板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个是你的方向，其次不要过多n W –考虑多套房的租金收益，租/ 1 6 T k n售比是一个伪命题,现在的房价( h ) ? K b +体现l 4 c + u O z是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一C D X d M T X m m种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！
北京跑] & 9 Y T ) d赢大盘的房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人e q 7 @ ^ ( `的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B( G 3 +涨
07#巧用杠杆，贷款的利? F z N i L A t用
41#浅谈房R h D N h } V地产泡沫
微观类（部分文V N A w i章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购V ~ H C U R n 8买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的780 Z g D y j个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导@ V E图
84#北京持币200W以下的投资R B ! } c术
86#丰台跑赢大盘选筹8 D ] q / 9 K导图
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