叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实9 ^ c战专家;累计实地6 s | e勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城9 V 4 9 M u , q市经济增长的红利,得到H r X确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:您! O h + t好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（t ^ W50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区a [ C {5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便f ` 5 s + A j O，三居户型方正，把边，采光好w _ v，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安, ! D ~ +定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。A w – u [ x R }
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外k g 1 5 N 4 { T、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）) e 0 $ N。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都} 8 r / % J应该考虑房子的金融价i g F 4 k % G值，房产本身就是一种金融产品，j G y x你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的] N O % 8 3 + W B盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这V 7 Y V是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠\ = . H J 2 4 v近城内价值越牢靠，同样行情也越s j # * 4 R d W稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新$ – $ u ; c盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维8 _ 7 t q q u度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，3 % }否则会吃J 4 d U p X 5 ~ l大= w M T K y B Q亏,参M 3 ( : \ z } K阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘U U P 1 4 m } r，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以G t b \ K r Q租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没| T f B 9 ^ J有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更U { } G Y L t ( O有优势，而望京更[ Y . P ^ 3适合j U l \ ~ Q N ; z做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉* t Y p & I得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济e \ % , g u Q |和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女b x ; { I ~ 2朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，~ . E L k ~ W都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外% c z N目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚3 M V Z Z 9园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17L _ p H号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更g d z $ } h y加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子# \ C ; \ 1 ? . ]弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点B = 8主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能S 8 @ p \作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是I A % e E从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖v W L这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2F A u017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，u P $ r G E D 6 D你可以关注首城国际，A派公寓，风* V v F d m (度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q$ k h @ \ } J:提问b + ( _ _:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波} ^ \ {机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海H r l T 7 M淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多9 m % J谢
A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好~ S . ? C 8 D F I，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年~ F ] 4 P ) – 5 Y之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入@ & 1 ] K k $ r，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#r _ # u _北京房产投资核心逻辑和原b ; ^ c理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:您好，现住海? 6 A淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值54$ q B s U 40万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住E o 6 *➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把x n [ b # d上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不f p |多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配9 W d } W套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左+ 7 y右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居j g o C 0 S _1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选} Z G望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作q 5 N ] R ~，具体查阅星球精华栏文章07#巧Z G [ w i G用杠杆，贷款的利@ 1 % p h ) \用，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把a * p + F柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心* 0 $ g D区的，通州武夷和F , b – C o I万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，t U r y毕竟孩子要上学。我也C o l p看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性@ @ &可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北I % 2 { $ t ^ \京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据p l Q S @ \),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优\ A L 2 / b p势的位置很差，位置好的被商业L , \ = E | % I \体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的: s o Y都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘H M S的唯一公式好x : $ c e $ j价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力O ? l R
如果a I { r ( J m |你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，% 2 j b最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京0 h 5 k : n / ]，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的a j n B [ j . – _房产没有稀缺性的资源，{ a / %居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常? Y 7 H @营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/B m 8理解置换,祝顺利！
Q:提问1 ! j c:京总您好，现有朝阳国际友谊花– } } % { Z s园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南\ k $ C )北I ] Q s V E S f }通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要m Y $ 3 ! 2考虑未来成长性。两个问题，1b % * Z _ 1 V，目前居5 i 0 1 p ] V住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个12d l t8户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错\ L r ! p L 3但不能用8 x N P W个人名字买只能用公司购R H & ( y m买v o + 0 W \ | N z，请问您这类的房子可以买吗？4 [ a } X L谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化{ e Y式,这个现象会越来越严重,房地y 2 [ 8 2 S = k产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性4 S K D K 2 ^ * Y逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金I 5 x R E换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言; / V 2 ;严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友E b d t W谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/X _ n L理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只T o V & 5 F 0有2种选择,一种是打新博未来的核u y $ _心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京向东北延, h : A伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准] A =确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起1 E G T来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真F D . } B ^阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源g F S d ! + ~ B最好的区域; [ = 6 ;拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比, ] b , Q I { b q这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源\ ] X `,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华d X 1 N 8栏文S l W l { N章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功V : l能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后} ! 8 & p Q M自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不y p E太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整8 g | i X J 8 e个北京海拔排前三的区域，参考星球精华= – ] =栏文章01#北京楼市的十年主流预判l o o（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问D ( , p题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创% h w壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘Q O 8 @ = j B $至少要达到8栋以上的体量后期的成长4 p X E [ # o性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了_ ? 2 P ^ ]，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府C 0 ] ~ C，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，t r F k S ( 3你是升级而不是降级，把面积升上去资w Y ; ? o h 3 1 l源降下M ? i G X 9 # T来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝F , p d f阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各# @ 6 r { f ] J项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的O y , @ { e十年主流预判（2022-2032）
08#史k H =诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#n h \ \ *未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典7 J 8 t g：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置o h I x i换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增b v M ] z A R v [长的只有3 % F / !39个
16#北w ; U g K京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#} @ P j通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272I ~ ~ L 6 ? J ; P@qq.com或者扫f Q ;码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容